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李明俊|房地产收购与尖兵过程中税务规则

2017-5-22 15:19:31      来源:       作者:
导读在5月19日的论坛中,我们荣幸的邀请到了智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长  李明俊先生为此次论坛做了“房地产收购与尖兵过程中税务规则”的精彩发言。

2017年5月19日由全联房地产商会、中国建筑金属结构协会共同主办、全联房地产商会产业链创新合作分会承办的“第六届中国房地产产业链创新合作高峰论坛”深圳站盛大召开。

本次论坛的主题为“内装工业化带动全装修产业链升级”,全装修住宅作为深化装配式建筑的重要抓手,是推进节能省地型住宅的重要载体和实现住宅产业化的必然趋势。如何推进内装工业化和全装修住宅发展,形成适合产业化发展的覆盖开发、设计、施工、装修、部品的新型住宅产业链已成为当下众多行业人士关注的焦点。本次论坛得到了招商蛇口、万科、富力、碧桂园、龙光、珠江投资、颐和地产、深圳建科院以及旺材电商、蒙娜丽莎、华隆石业、华德隆、亚士、美的、集泰、君诚管道、盼盼集团、圣象、海信日立等产业链众多企业的大力支持,出席本次论坛的与会代表达300余人。


在5月19日的论坛中,我们荣幸的邀请到了智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长  李明俊先生为此次论坛做了“房地产收购与尖兵过程中税务规则”的精彩发言。


QQ截图20170522144555.png

智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长  

李明俊先生


以下是论坛实录


李明俊:

谢谢主持人,谢谢主办方,各位朋友,下午好。

我本来是一个房地产税务专家,我是想讲讲房地产的事儿,但是我看到主办方的介绍,今天不单只是开发商,还有很多开发商的上游合作伙伴,所以我可能会把主题稍微向价值链的上下游做一些延伸,包括供应商如何进行税务规划。

有一个问题,这个大海,希望大家能够睡得香。我的问题是,你睡得香吗?如果你是老板,一定睡不香。如果是一个职业经理人,采购总监睡得香吗?也睡不香,因为那是一个重点反腐的地位。而且你的收入,你如果少了一部分,肯定就睡不香。每个人在房地产行业都是高素质行业,恐怕没有一个人的个人所得税,真的如实交了吗?不信的话,问问税务局的朋友,这个朋友的个人所得税都如实交了吗?我不相信。

2001年的前福布斯排行榜,前十位已经有7个进去了,还有3个什么时候进去,不知道。

在这个过程中,企业家有很多怕,他们睡不相有几个,第一个是骗银行贷款,第二个偷税漏税,第三是和政府说不清道不明的关系。这种税务是一个很重要的话题,就是如果政府看哪一个企业不顺眼,分分钟用偷税两个字就把企业家丢进去,100个企业家有101个被冤枉,你相信吗?80%是没问题的,或多或少,只是程度不同而已。

曾经一代富姐刘晓庆,大家都了解,让我们看看几张图片。这是最近的政界反腐出的问题,反腐的背后有各种各样的问题,我罗列的这些都是管房地产的,管建筑口的。这里面有没有大家熟悉的?最有名的是2003年的时候在北京公安局立案侦查把他抓进去关了2年08个月,现在放出来了,最主要的原因是她欠了5千多万的税,连打带罚,没有钱还,你很会演电影,就放出来演电影,挣钱还税。

这可能是很多开发商都熟悉的,上海曾经的首富,周正毅二进宫了,第一次放出来的时候乱说话,又丢进去,两个罪名,一个是行贿,一个是虚开增值税发票。

去年5月1日中国实行的营改增,让所有的开发商,所有的开发商的上游都跟增值税发生了直接的联系。中国没有营业税了,全面进入增值税的时代,以前在营业税的时代,偷税被抓住了没事儿,电压220伏,电一下死不了人。增值税的时候,电压不是220,也不是380,是高达1万伏,你再摸一下试试看,看会不会死人?而且这一次存在着最大的问题。比如说房地产,大家都知道房地产税太重了,去年整个全国收了11万亿的税,房地产贡献的是1.6万亿,房地产一个行业贡献的税在全国各行各业中占比接近16%。房地产的税这么重,怎么少交呢?

基本上是两招,第一招是搞定包工头,搞定供应商。本来供应商给我开一个亿的工程,给我写3个亿的发票,多写2亿,你要多交税,给你6个点。在营业税的时代就是这么玩的,6个点够了。可是营改增以后,6个点上游根本打不住,至少要10、12个点,10个点我也乐意,开发商还是乐意的。因为你多给我开的2亿,可以抵扣土地增值税至少30%,所得税至少25%,你只要多给我开100块钱,至少开发商至少可以抵掉54.25%的税。再加上所得税11个点,就是65%的税,给我扣掉10个点,还赚55个点。所以就让你多开。

可是你知道吗?营改增最大的问题是上游不敢乱开了,不单位是税负上升,更重要的是如果要出了事被抓,上游公司的法人代表,股东,实际控制人,财务总监,所有的经办人,谁跟我开发商发生了关系,供应商,销售代表,销售总监,开发商可能是工程总监,采购总监,合同总监,法务要知道,所有都要做合同的,合同的经办人,跟这个相关的都属于法律的相关责任人,他出事的话抓的不是一两个人,是一串子。所以营改增以后,无论是开发商也好,还是上下游的供应商,服务商,统统都是风险加大了,这个风险加大了不要以为是财务总监的事儿,这个时候跟在座的每一个供应商,每一个采购总监,营销总监,工程总监,都可以直接发生关系。

你们的成本都是假的,所以第一招搞定包工头,第二招摆平税务局。本来你的工程一个平方是3千元的,但是子放在深圳卖到10万,那成本本来就是3千块,一下子拔到1万,不够,最好是2万。最近有一个人很夸张的找我,我有一个项目在南山,跟税务局要清盘了,你私下里问一下税务局,我们现在的成本报上去,税务局能不能让我过?我说你说给我听听。数据一打开:土建一个平方1.5万,装修3.8万一平方。

我说你也太没谱了,装修正常就是两三千块钱,万科的也就是1.2到1.5千,你能到3千也就算了,5千也认了,可是你的3.8万,理由何在?马桶贴金子了?因为橱柜高,一套德国进口的300多万一套,那也没多少钱啊。他说你不要挑毛病,我的别墅已经卖到20万一平方了,这样还嫌成本低,恨不得再拔高一点,不是要你给我压低的。

我说你换位思考一下,税务局对这样的数据能过得去吗?所以摆平税务局,税务局现在没那么容易摆平了。

这些都是风险。

这个开发商用最原始的手段就是虚开增值税发票,现在全国通缉。

这是广东的一个人大代表,全国人大代表,是广东“生命一号”的老板,就是因为虚开增值税发票,进去了7年了还没出来。

为什么偷税?毫无疑问,中国的税太重了,看那个条跟你们能够靠得上。最后一条是牵手智慧源,让你从此睡得香,我的网名也叫睡得香。

皇帝税是国睡,跟老婆睡是个人所得税,跟女弟子睡是城建税。

这个是中国过去十年的全国税收占GDP的数据和整体收入,可以看到12万亿,GDP的比重大概是10%几,房地产在中间贡献的16%左右,房地产最重的税,最主要是土地增值税,这是最核心的税。刚才主持人提到了恒大,碧桂园,阳光城都是做一个事情,我的一个股东原来是碧桂园的CFO,刚刚离职去了阳光城,阳光城的讲了一句话:不是在做并购就是在做并购的路上。并购是房地产行业未来三五年此起彼伏依然会发生的事情。三五年后,可能前30强的开发商在国内就有一半的份额了。

这个时候看一个问题,比如说在座的某一位朋友,在五年前花一个亿买了一块地,五年之后土地升值到11亿,你卖给碧桂园,碧桂园也愿意11亿买你的,怎么买?只能通过股权买卖的方式,你现在换位思考一下,你是卖方,1亿拿来的地卖11亿,转手赚了10亿,你很爽。可是交税就不爽了,因为至少要25%的企业所得税,或者是20%的个人所得税,看股东是法人还是自然人。10亿的溢价就去掉了20%或者是25%。还没完,买家往往会提一个要求,我是碧桂园11亿买你的没问题,但是你给我的东西必须给我发票。让碧桂园进来进入成本的发票,你怎么提供?你就去造假,拆迁补偿费,拆迁工程款,你只能在这上面做文章,别的没有太多的文章可做。什么园林,装修,这是一块净地,什么都没有。提供不了,生意可能谈不成。

但是有一些土地很俏,所有的买家搞定,不但如此,我卖家的税还要买家承担。换位思考一下,碧桂园通过股权买了你的地,将来把楼建好,卖了100亿,跟税务局算帐的时候,土地成本是多少?表面上是11亿买的,将来跟税务局算帐的时候不是11亿,而是上一手在政府那里交的地价,一个亿,也就是10亿的股权溢价进不了成本,进不了成本,就意味着100块钱加减,土地增值税和企业所得税至少是54块,如果在深圳这种一线城市,土地增值税肯定不是按照30%来算的,最少是40%,一百块的税就要64%了。碧桂园就不是11亿买的,而是11亿再加上6.4亿,相当于花了17.4亿买了这块地。

重新算一下帐,一平方的楼面地价是多少钱?可能还不如招拍挂。如果再把卖家的算进去呢?我的收货价格就更高。而在并购重组中,这是一个老大难的问题,每个并购的项目都遇到这样的问题。很多企业,卖方和买方谈了三个月,半年谈不成,最后分手了,原因都是税收惹的祸。

万科跟亚洲最大的房地产基金谈了半年的恋爱,最后没有领成证,而是把龙岗万科城市广场那个楼,想整体卖给领汇,结果万科想把整个公司的股权卖给你,领汇说我不要股权,只要楼的资产包,我要买资产包。万科说我要卖股权包,结果谈不成,分手了,半年白谈了。原因是什么?这背后都是税收起着重要的作用,税是谁来承担?万科很聪明,卖股权,如果卖资产缴增值税,企业所得税,土地增值税,三种税。如果卖股权,增值税,土地增值税不要交,只要交企业所得税。可是领汇也不傻,搞投行的人都是人精。他说我不要买股权,因为我买你楼的目的是团购进来,底价再散售出去,如果我现在买了你的股权包,结果我在转卖的时候,价格就会按照万科的成本价,而不是按照市场价来算的,我要多交好多的税,所以两个屁股就不能坐一个板凳,这个背后都是税收。而这个税收里面,最核心的就是土地增值税。

土地增值税太重了,最低30,最高60!

在房地产企业,这个偷税漏税现象很普遍,上游的问题也是一堆。举个例子,所有的收入都是入帐了吗?所有的成本都是真实的吗?有没有视同销售,买你的东西,供应商是乙方,供货的时候有没有赠送行为,有没有买一送一,这些东西都存在偷税的问题。一旦偷税,就看一下《税法》,这个很严重,营改增以后很要命的是偷税50万就是十年以上有期徒刑乃至无期。50万的税钱在房地产根本不算钱。

说一个供应商跟开发商之间的关系,买东西总要给我一点优惠,说一个国美电器的例子,国美电器在2009年之前被税务局查,就是在国美买一个空调,美的空调送一个美的电饭煲,3千块钱的空调送价值300元的电饭煲,这个电饭煲是白送的,就收了3千块钱的空调钱,这种就按照3千块钱交税。但是税务局说不行,应该按照3300块钱交增值税,否则那300块钱的电饭煲就是偷税了,这是买一送一。

国美就调整,调整完了之后是怎么做?就是买一加一,3千块钱买空调,再加1块钱,3001块钱就可以买到一个空调加一个电饭煲,这种情况下是不是OK了?税务局又来了,你还是偷税。因为你那个电饭煲的价值是300块,只卖1元,这是不合理定价,不合理定价税务局有权利我认可的价格来调高你的价格来收税,所以还得按照3300元交税,按照3001元交税还是不行。

第三种就是价格折扣,供应商这么谈,3千元买空调,加300元的电饭煲,给你300元的价格折扣,实收3千块,这种时候按照3千块钱交增值税可以吗?税务局说,这样就可以了。

还有第四种,实物折扣,就是搞套餐,空调和电饭煲不好套。把刮胡刀和刀片做一个组合包,组合包卖3千块钱,这个时候按照3千块钱交税,税务局说OK。

所以说不同的促销的方案跟税收就带来了不同的结果和影响。税务风险也不同,所以促销方案要怎么设计,这中间都有税务的学问,要请教我。

万科很牛,在南京做了一个样板房,我去他们那里一参观,不但是精装修,是拎包入住的概念,软硬装都有。样板房就出问题了,所有的家私电器都是送的,客厅是有沙发的,卧室是有衣柜的,问题在于这些东西,这个厨房的这套东西都是活动的,在南京税务局专门出了一个文件,叫做《江苏省财税2012年1号公告》,这个1号公告就说了,在装修的过程中,凡是可活动的家私电器,这些软装全部不能进成本,不能活动的,不能移动的,一拆就报废的,这样的家私电器就可以进成本。这就是税务局的规定,你说这个规定怎么这么怪?反正你只能执行,就要按照我的税收政策来,你不能置疑我的东西。

这种情况下,搞供应商的应该跟万科考虑什么方案?我不知道是不是有整体橱柜解决方案的供应商,你把厨房里面的统统打包,冰箱要怎么玩?冰箱不要活动的,搞一个门封死,只有门可以打开,其他都动不了。空调以后也不能用分体,只能用中央吸顶空调。所以在材料选型的时候就要考虑这些问题,这些跟税收都是有直接关联的。衣柜更不能用活动的,衣柜搞嵌入式的,什么事情都没有。如果是活动的,税收不要你进。一套房子如果是装修搞20万、30万的话,算下来整个税是不少的,一个小区如果有1千套房子,整体的税就有几千万了。

房地产经常有促销,促销中也有一堆的问题,买房送装修,送电器,送物业管理费,送气费,还有送老婆的。

有人很牛,买一套房子送你一个老婆,正好解决单身汉的生活。

这些赠送的东西在税务上都有问题,税务上都有一个叫做视同销售,所有赠送的东西都叫做视同销售,该交税的交,你们交了吗?全都没交。举个例子,买房送空调,那个空调是谁付的钱?开发商付的。比如说买房送奔驰,这个问题就大了,奔驰是送的,送的是产权,不是使用权。奔驰的户名,车主就要写到我个人名下,可是钱是谁出的?开发商掏的钱。这种情况下,你就里外不是人。第一,你把车送给我就叫做视同销售,等于把车卖给我,交增值税17%或者是3%,第二个问题你们这个钱,200万的奔驰600是你们掏的钱,你们一定会进成本,可是因为你这是赠送的,在我的税务上就麻烦了,必须做营业外支出,所得税就不要扣,土地增值税更不要想了。还有第三个问题,你送了200万的奔驰给我,我是意外所得,是中奖了,中了六合彩是有20%的个人所得税的,开发商要给他缴。这样一来,你的税收就一堆的问题。

算一下,送奔驰600,前面几项就已经是37%了,还有25%进所得税的,加起来已经是62%,200万×62%,要交124万的税,你交吗?肯定不交。不交就是偷税的风险,我随时可以逮你。

智慧源去年在国家新三板挂牌,是国内唯一一家在新三板挂牌的房地产的顾问机构,百强我们已经服务了58家,雅居乐也是我的客户,万科也是我的客户。做了15个年头,我提出来的公司定位和目标就是帮助大家早一天实现纳税合法化,睡觉踏实化,最后是社会和谐化。

除此之外我们做财务,融资,大家缺钱也可以找我,也做一些土地的区间服务,大家如果想到深圳做旧改,城市更新,我这里就有土地资源。谢谢主办方,谢谢各位。


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