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余维:房地产精装修全过程产品营造解析

2017-6-26 14:21:07      来源:       作者:
导读在6月23日的采购对接会中,我们荣幸的邀请到了浙江蓝城联合装饰工程有限公司总经理余维女士为此次对接会做了 "房地产精装修全过程产品营造解析" 的精彩主题演讲。

2017年6月23日由全联房地产商会主办、全联房地产商会产业链创新合作分会承办的“第六届中国房地产产业链创新合作高峰论坛——全装修采购会(杭州站)”在杭州盛大召开。


       浙江省是我国第一个以立法的方式强制推广绿色建筑的省份,于2016年5月出台了《浙江省绿色建筑条例》,规定到2020年底,全省新建多层和高层住宅将基本实现全装修。并在2016年9月由省政府办公厅印发了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,规定从2016年10月1日起,全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付,意味着毛坯房在浙江省将会逐步退出历史舞台。


        为此,由全联房地产商会主办、全联房地产商会产业链创新合作分会承办的全装修采购会(杭州站)于2017年6月23日在杭州明豪酒店成功举办。本次会议得到了碧桂园、绿城中国、复地集团、蓝城装饰、上海全筑以及华隆石业、华德隆、盼盼集团、美的厨电、奋安铝业等产业链众多企业的大力支持,近200余位代表出席了本次会议。


在6月23日的采购对接会中,我们荣幸的邀请到了浙江蓝城联合装饰工程有限公司总经理余维女士为此次对接会做了 "房地产精装修全过程产品营造解析" 的精彩主题演讲。



以下是对接会实录



QQ截图20170626143924.png

浙江蓝城联合装饰工程有限公司

总经理 余维 女士



余维:非常感谢各位,因为我这个内容如果是把它讲透我觉得可能两天两夜不一定能够讲得透明,因为土建工作量按照一倍的算,如果一旦涉及到做精装修最起码是一个三倍的工作量,里面涉及到包罗万象的材料还有各种专业协调的工作,精装修管理非常像更明显的管理密集型的管理方式,今天讲的内容给我20分钟的也只能走马观花,把整个从设计然后从工程整一条线一个脉络跟大家做一些交流,我觉得后续也可以,如果大家有兴趣的话,后续可以做进一步的一个交流。


       我之前是绿城房地产精装修总监,从去年开始到了蓝城装饰公司,核心老板没有变,也是宋卫平董事长,今天非常容幸来到这边参加非常有意思一个活动,希望今天的交流能够给各位有一些,我觉得因为有一些房地产公司他做过精装修,他基本的流程和套路还是比较辛苦,去年在国家推行全面要做精装修之后,发现很多房地产公司其实没有做过精装修,希望这个课对他有一些启蒙性的帮助。


       讲分为五点,前面的五点跟大家罗列一下,第一个一个趋势,第二目前一种形式,第三大家做精装修里面装修的痛点和难点,自己家里的装修很多人也有经验,自己家里面的精装修已经很痛苦何况管一个房地产公司的精装修,第四个从设计到过程整个营销过程当中管控的内容,第五个内容很多开发商非常关注的,我怎么把我的产品卖好,怎么来吸引我的客户,这里做一点小的,因为我们有一点小的经验案例也是给大家做一些分享。


       精装修住宅一定是一个趋势,因为它是绿色建筑基本转型的过程,像国外很多企业,你去过买房不可能买到毛坯房,肯定精装修给你做好,你精装修和全装修的区别,这个定义其实没有那么严谨,很多概念里面全装修只要卫生间厨房只要这些地方弄完就OK,精装修在这个基础标准更多考虑一些使用度舒适度或者美观度综合性一门内容,今后性的趋势这里讲的全装修它是一个真正全面铺开的一个大的概念。


       这个时候我觉得对于房地产来说,也是难度会比较高的地方,就是工程管理、设计管理这两块是一个难点,另外我对于营造成本要增加很多的投入,如果我的房子卖的比较不错,我觉得这个成本是没有任何问题,比如说我投入2千元的精装修标准,可以多卖1千,比如说原来打算卖2万,后来打算卖到2.5万,它的附加值确实很高,如果一旦房地产卖的不是特别好,意味着你的资金投入预控风险非常高,言归正传,今天重点讲一下,如果在房产开发里面怎么样做好精装修的一个管控。


       不是说我们蓝绿城一定走在很前面,但是我想说的因为前面交了非常多的学费,我们知道哪些是我们非常痛的痛点,这里总结一下,第一个相同精装修目标成本不同的市场认可度,同样花了3千元的成本,比如说开发商甲跟乙会有非常大的区别,大家的钱在用钱上面其实大家没有少用,但是为什么每个效果都是不一样,我觉得有经验跟没经验的时候就一句话就说把钱用在刀刃上,用在刀刃上你出同样的钱出是更好的效果。第二个资源整合能力的强弱也会导致产品性价比高低不同,刚刚做的时候各方面的本地资源不足的,在座的各位也是各种供应链上,上下游产业链各种产品,但是当你真正要去整合你会发现哪些到底好哪些到底不好,其实心里没有谱,虽然专业来说包括采控体系也是货比三家才是知道这些内容,第三个精装修的体系管理,未前置考虑导致工期和成本增加,我们做很多案例,特别是做建筑户型的时候,当你做毛坯的时候你的户型和精装修的户型完全不一样,建筑的尺寸大家知道以轴线为单位,不会考虑室内净使用尺寸,所以毛坯交付的房子会觉得敲敲打打的口径非常多,因为口径不统一,尺寸要求不统一,所以前面做的后面才会敲打到,如果精装修你的考虑精装修要做交付的,其实其实你就是在建筑户型的时候室内设计就要建立了,并不是建筑户型做完之后交给他去做,前面做完应该更早的提前进入这一点。第五装修工程的质量通病防治和重大风险预控能力不足。大家做装修的肯定知道,给你拿出标准这个不足那个不足,说了很多,大家都说一直是一个通病,但是没有解决这个通病,通病里面两个非常重要的点,一个安全性,你住的环境首先一定要非常安全的,安全之后你各方面才会有保障。第二个在防水上面,这跟我们开发商资源非常有直接的关系,去修一次,如果防水的问题,不光是表面湿掉或者下面一户人家漏水,如果核心没有解决情况,导致客户对你房地产满意度整个下降,防水就是整个卫生间全部重来一遍,第五个楼盘经验不足引发客户一些投诉跟群诉,我们也做了20来年一个房产,特别是在精装修领域,你的精装修交房跟毛坯的交房本质上还是有一个非常大的区别,人家的关注点客户的关注点跟房产开发焦点不一样,如果两个没有达到一致的焦点,大家各做各的,一定会出现经验不足会引起群体的投诉,因为我们之前也有相应的一些案例,但是好在我们有了非常多项目一些交付,也有很多一个总结,这个我觉得如果有愿意了解,我也是愿意来跟大家分享的。第六个跟第五点非常类似的,当你一个房产品,如果你要把自己房产品做上去,把品质做上去,客户肯定是我们的第一要素,就是我们客户的满意度,你要维持客户非常好的满意度,有了足够的口碑,在这个行业里面你的精装修产品才会立足,然后口口相传。然后一做房地产觉得这个公司做的东西是不错,这个客户的满意度提升,也是我们把前面五点内容不断的总结和提升,最后客户才会慢慢满意。


       这些内容房产开发里面可能重点要掌握五个内容,第一个成本的分配,第二个资源的整合,第三因为涉及管控要点其实也蛮多,设计跟工程蛮多,第四个这里列了12个点。第五个还有交付准备和售后维修的一个事情。


       通常来说一个合理的成本分配会涉及到很多,精装修的里面有设施设备,还有精装修一个主材,根据我们以往的经验越是精装修,比如说1500,2000这个设施设备的占比会比较高,1500合理情况基本上设施设备在35%,硬装的主材65%的状态。每一块内容包括厨房配置哪些东西,大概是什么样一个价格里面,包括一个卫生间的配置表,就是说你把大的分块之后再来分细的。这个也是主要材料,因为当你这长表基本上梳理清楚的时候,最后也不会在营造过程当中脚踩西瓜皮,所有内容基本上会框在里面。


       第二个材料资源的整合。材料资源的整合其实像炒菜的过程在对的时间对的空间,花对的钱,买对的东西,掌握这个东西看起来挺简单就这几个字,但实际运营当中确实非常艰辛或者需要去积累一个过程,就前面讲到的更像是一个配菜炒菜的一个过程。房产开发里面材料分三个环节,第一个还是一个初级的选手,因为没有做过精装修,不知道怎么做这块东西,前端在项目营造中找材料,项目要什么我提供什么,所以不断的去给我要求我去太够。到中级选手的时候就是我差不多有自己的一些库,我把这些所有的东西慢慢建成我的库,这些不知道到底是不是适合,我也不是很清楚,这些是不是适合我的产品,我只是一股脑拿过来,第三个阶段到高级阶段,我非常清楚,房地产公司风格定位在哪个阶段,哪个类型,产品套餐是什么,这个时候做很多产品套餐包,设施设备,房产开发公司应该是材料有什么,然后他到这里来选,这样应该更合适选的一种方式。


       看这个表格其实是最明显的,就是所有的系列我是做好的,我有很多一个套餐包,厨房我是怎么做,有A级B级C级或者怎么样,每个套餐包是一个一个弄好,是整个一个模块,卫浴系统也是一个模块,当最终模块组成之后才能实现房子的营造,一定会把它做成具体的分类,套餐包之后对于我来说房产开发公司不会像之前那么难,因为材料供给里面还有一个合理的采购周期,很多东西都要前置,大概的情况也就是这样,首先我觉得最高级的做法一定要成为一个高手,就是我做好套餐提供给我们企业里面来做一些基本的选配。


       第三讲到设计,设计跟工程,刚才罗列了12个点,每个点里面都是有相互关联的,设计跟施工过程当中层层把关,最终才能够得到一个满意的答卷,很多人没有做过精装修,做过精装修发现真的呕心沥血,有太多公司去协调,比如幕墙、土建、安装、五金等等去协调,万一图纸部队,也影响整个周期质量各方面,我们也做了一个基本的梳理。这12个点应该也是非常多的,不止这12个点,核心的点也就是这么一些,根据你设计过程里面把重要的评审,评审西面装哪几个内容,把这几个内容理清楚之后,相对于说你的设计也就成功了一半。


       就拿一个例子来讲,一个前面是点,这个是所有点怎么把它串联在一起,这个点怎么来做,做什么东西,每个点都会对应的表格去操作,因为很多事情不是说你有经验就可以做这个事情,这个事情要整个团队或者精装修团队要知道这个流程怎么做,每个点怎么去控,让大家知道这个事情,最终才能呈现出好的作品出来,在所有制度里面把各个点全部串起来。这里讲的一个设计案例怎么去做,特别是像室内设计里面,比如说你有这几个阶段都涉及到去评审,什么时候去评审,哪个阶段去评审,这要有一个,我举个案例,就像这种类型,前面提到建筑类型和室内户型尺寸永远不统一,往往建筑阶段肯定在建筑户型在建筑设计师在做户型的时候,室内设计就会去介入,这个是一个案例非常明显,大家看橙色部分,理所当然认为我橱柜的烟道在脚上,室内一布置之后烟到还是会移位,移位之后才会把整个户型做的更好,这是一个阶段里面,很多东西哪个阶段做什么,怎么做,这些是一个要求。


       另外我们也有一个案例,很多房产公司,这个是土建跟精装修大的区别,我当时评审当时这个项目的时候,已经做完,南面的户型当然保证非常的卧室空间,建筑非常直,只要有楼梯下去,一层往下走,只要有楼梯联通到下面,出发点是好,联合两层一起卖,肯定比卖一层更好,这样做了以后,实际上也就是大一点的房间跟小一点的房间,面积增加了很多,但是没有用,这个没有办法,这个就是血的教训,把整个楼梯给砸了,又在卧室的位置做一个非常小的楼梯然后下去,这个就是成本的代价,因为没有很好的提早去介入事情,大家可能觉得这个是很低级的错误,但是我相信再工程特别低级的情况下,没有人审核这个图纸情况下一定会出现错误,所以介入很重要,首先自己做精装修的时候要先排一排怎么样来做这个户型。


       第四工程管控点,这里也罗列一下,按照如果工程前面说设计是一条线,工程一条线,前面几个点,把它列成12个内容,像招标考察,招标文件的编制,我们以前有供应公法的要求,如果不按照供应工程玄的要求拿到施工里面后面会扯皮,还有合同的编制等等,还有核心样板工程,样板房跟批量做是不同的,样板房完全达到美就可以,但是批量精装修所有的节点都要考虑的,基本上客户见到我们的房子就是所见即所得。批量的话还有一个比较重点的,下面画了三个圈,精装修一个竣工交付很重要竣工交付不是客户收一下房子就解决事情,视线有很多工作,对于保洁阿姨的培训不要造成二次的损伤,包括流线怎么来安排,业主首先走哪条通道,最后回归首先做什么事情,其实有严格的要求跟流程规定,第二个点对于供方一个评价,这个有很多企业都在做。还有一点对自身来说很重要所有项目做完一定有一个工程营造总结,因为你会发现这一路走过来,精装修做完里面吃的苦头蛮多的,有些有好的也有不好的,好的我觉得可以做一些传承,然后内容标准把它统一掉,发给项目公司让他们有一些好的经验项目分享,不好的东西要严格的规避这些,所以一个项目完成之后总结这个章程是非常重要的。第三个提的售后维修一个小组,很多人实际上发生群诉事件并不是说这个问题有都是的严重,而是在于他没有知道这个流程我是怎么走的,因为第一次交付的客户提这个有问题,当时施工单位还在的情况可以做调整,如果隔三个月六个月走了没人,他出现的问题一年以后不知道找谁,作为房产开发公司老早应该告诉业主,交付完几个月以后找谁对接,流程是多少,是怎么样,给你反馈怎么样一个情况,这个我们之前也吃过这个苦头,其实没有什么,就是因为处理不济事,正是因为客户不知道跟谁提,跟这个提我知道,跟那个提他说我知道,就是不知道到底责任在开发商还是物业管理公司,所以界面有时候不清楚会导致这些问题。核心管控里面确实制度管人流程管事,所有的企业里面规范动作,标准,当你把这个体系建立完,大家慢慢去实施你才能把这个事情管的好。


       前面也说的是一个安全,我觉得作为房产开发公司,特别是作为精装修这一块安全非常重要,特别是对于一些石材干挂,因为如果不专业,只知道这个石材在上面,但是用在上面是在哪个上面,其实都是很有讲究,到底这个石材多少厚都是有严格的规范要求,这个东西真的是有时候苦口婆心不断跟我们团队去讲,不断跟我们项目去讲,就是这两块一定要做好,一块是安全的内容,精装修里面最重要是石材干挂。还有防水工程,一旦涉及这个内容的投诉内容的维修估计是非常麻烦的事情,除了佩服工程量造成的损失之外,还有佩服业主到外面住房,有可能还要赔偿精神损失,因为一旦有水的问题赔起来可能是伤筋动骨的一件事情。


       这里讲一下准备工作,包括启动会怎么开,还有一房多验,物业团队还有项目的负责人进行多验一个过程,包括保洁怎么保洁,包括前面说交房怎么走这条线路,全部都要想得非常清楚之后才去做这个事情。一个交付的时候,第二个交付以后,三个月六个月怎么里做,这个其实也是很重要,所以只有这里也基本简单罗列四个点。


       客户一个满意度,因为我们卖房子核心肯定也是想办法怎么把我们的房子卖好,怎么去让客户喜欢我们的产品也满多,包括售楼部怎么做,因为现在的年龄段跟我们早些年卖房沟通不一样,现在年龄段基本上35到45岁之间,所以非常年轻,传统的精装修可能不一定更适合,包括一些户型怎么来运营,其实非常讲究,这是挖掘客户的需求点,这点售楼部不像以前的售楼部,想让客户有更多时间的停留,然后来把合同你的需求点跟我们有相互的交流和沟通,最终达成共同的宿愿,客户买了这套放得,包括流线做法,沙盘绝对不是我的中心也不是我的主角,更多是我一个VIP我的一个互动总结,我的靶台是一个重点,这个也是为了让客户更多的停留,这是一个核心,包括动线怎么去走。89方小户型蛮多,现在一家三口,二胎放开之后,对于家里的房间要求,这一块做展示做样本有一些内二的空间有更多的挖掘,或者把平面的空间变成立体三维的一些空间。包括哪一个空间做什么全部会把它罗列很清楚,因为有一个房间可以把地面垫高之后,除了解决收纳问题之外,也可以变成一个卧室的空间。如果需要做书房也是没有问题,把这个可变的空间充分做一些挖掘,包括我的一个户型也涉及到一个可变,人全生命周期一个格局,外面是一样,针对不同的年龄段是一个区别,包括两口之家怎么布,三口之家怎么布。主要根据我的年龄层定位来的。像蓝城也在推个性化的装修,现在可能也是按照人的需求点性格不一样,你选择服饰当然不一样,所以也会推出有一些个性化装修的,当然前提你一定要把精装修做的很标准很完善,柴可能尝试这一些,如果不涉及到这个尝试起来会很难非常辛苦个过程,就像我们这个项目也是会做不同的性格需求,年轻人也喜欢,我的硬装有一些变化,试作业部分不会要求太多,材料设施设备是确立好,精装修基本尺度是确立好,套餐才能达到最终精装修一个做法,不同的一些更换呈现的完全是不一样的,让客户有更多一些选择。因为这些年随着精装修的发展,客户的停留不仅仅是你给我什么我要什么,而是他需要什么我们能够提供什么。


       经验分享不太多讲,非常感谢大家!谢谢!




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