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张安|批量精装修:现状与挑战

2017-7-27 11:15:20      来源:       作者:
导读7月26日,我们有幸邀请到了深圳中天精装股份有限公司总经理、总工程师:张安先生 在第六届中国房地产产业链创新合作高峰论坛 -- 全装修采购会(成都站)为我们作:“批量精装修:现状与挑战”的主题分享。


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深圳中天精装股份有限公司

总经理、总工程师  张安先生


张安


1996年深圳出现了全国第一个毛坯房,很不幸当时项目人是我,这个方子是深圳最高的住宅,没有之一。后来交付的时候成就非常好,但是这个是毛坯交付,后来被砸了。1998年房地产成为支柱产业,大部分以毛坯房交付,2003年发展在少数的城市进行批量精装修,2008年深圳试图推广批量精装修,后来2007年的过度中被废除掉。2016年多个省份和城市强制推广漂亮精装修,那么什么时候毛坯房才消失?我们公司成立于2000年,我们在2003年公司从事标准化公共装饰,2004年尝试批量精装修。这是我对外讲课的模式,非常庞大。第二部分是我在批量装修中遇到的问题。首先我们先分析我们在PDCA质量循环中遇到的一个问题,这个问题的来源是万科。为什么水电工程投数最多,因为水电工程晚装比较晚,为什么,因为怕偷盗,因为迟迟装修不了,从楼上生产到楼下一个个生产,我们目前方式其实仍然是厂家在内完全是批量的方式,我们没有办法进行单件生产。在日本这个方法在生产,在中国叫小批量定制。大部分公司建筑行业里面不是这样。由于巨大制约,我们目前有可能批量做不好的情况下,我们要做定制离我们很远。


第二讲投入产出比最高的环节,我们在设计环节发生很多的问题。户型必须标准化,必须消灭常见的错误。我们所从事的工程里面,有一个工程有86个户型,我们请他们确定什么方式,应该装订什么样子,大部分有10户的错误,有了标准化户型,我们还要进行标准化装修设计。我现在请大家看一个千亿级交给我们的户型,就是你们自己进行装修深化,这个工程到现在为止还在维修之中。先天有问题的工程要进行后天的修改同样是有问题的。


最难推动的环节,这几年在房地产行业土建质量得到提升,关键部门的尺寸得到进步,但是远远不够。我们做精装修要做的关心非常多,首先是我们的关注渗漏,还有我们的开裂,还有我们的卫生。卫生间的方正会影响我们的空鼓,整个行业里面我自己是大学学的工程建,空鼓、开裂、渗漏目前还是我们一个非常大的困扰。我以前推出了一个标准,就是外墙交付以后必须要进行24小时的淋水实验,终于有部分实行这个标准。如果遇到漏水,这个装修就成了灾难。更加严重的问题是我们的抹灰强度很可能不够,请大家看一个录像。视频播放中)这个客户我们知道这个抹灰强度不够,我们试图说服他们,说让我们不管,最后来不及,瓷砖被一块块拿下来。只要是用手摸起来要掉渣,就会出现刚才的样子。


接下来是最严重的质量隐忧,就是室内环境污染,我们最近发生了一个新的技术,有可能取代我们目前的木材表面的技术代替我们的粉末喷涂技术。还有非常一个非常有意思的问题就是污染叠加计算的问题。我们不能保证最后装修污染是达标的,是合规的。针对你具体的设计,针对你喜欢的每一种材料进行叠加计算,这个非常期待。


再接下来是最徒劳无功的质量整改,我们怎么控制瓷砖的空鼓。早期是瓷砖空鼓是我们手工的问题,现在知道瓷砖空鼓是非常严重的问题,也可能是基层太光滑等等。有可能是混泥土的原因,还有可能是由于玻化砖不溪水,也有可能是我们先后工序的影响。吊顶边龙骨附近、后续施工的影响,还有我们站阶层太后,和各种手工问题。其实我们专用粘结剂就可以解决这个问题吗?不是这样的,看一下这个视频,施工以后,也出现空鼓,和我们普通的胶水粘贴没有什么差别。我们提的替代方案,在光滑的界面上我们要涂界面剂,我们根本不需要粘贴剂,这个方案比目前的方案要便宜10块钱。而且厂家还提供脱落保险,目前瓷砖空鼓在业界浪费了巨大的经历,为了达成目标,我们用刚才的方案替代我们可以省很大的钱。


下面是最顽固的质量投诉,就是卫生间的渗漏,隔层的渗漏,还有我们隔壁房间渗漏,还有我们的门槛石渗漏。我们可以在门槛做一个止水钢板,或者做一个采用架空做法,我们现在更好的方案是整体卫生间解决方案。在我们整个施工过程中,我们发现很多细节,只要轻微改善就可以得到很大的改善。比如说水电管不能走在我们的墙体上、地面上,这样水会沿着管子进入我们室内,这是错误的做法。我们正确的做法是走到顶棚上去。接下来我们节点设计要有消差能力,这个图中就是消差有问题,接下来就是我们的柜子这个台面会有一个缝隙,我们这样的一个纵声应该考虑容差的需要。


然后一个更加常见的做法就是我们土建单位交给我们的水面,这个经常容易爆裂,那么正确的做法给水口要留一定的突出抹灰。还有我们的开关工作必须要缝隙增大,这个缝隙的增大将来无法避免,这个间隔要125个毫米以上,如果有钱可以用连体的。


第三点是心存梦想,要结合实际。问题这么多,换成装配式建筑行不行?我的答案不是。就是装配式结构是否可行?产品标准化+好的体系+部分PC+隔墙体系更具备可实施性。装配式装修在艰难前行。定制化装修离我们还比较远,现在业内都在考虑这个事情,但是考虑我们上万的户型,工厂生产无法施工,我们可能这件事情难度太大。这是一个细节,这是我们定制化装修的一个案例,你能不能根据客户的身高定制家具。


还有一个问题经常被理想化,就是穿插施工,其实有一个问题是有非常大的意见。我们土建单位不能正常移交,装修单位成了施工单位的检测员。装修工期被延长了一倍,而管理人员无法减少。穿插施工本质上是一种精益生产方式,还有很长的路要走。


还有我们的实测适量可否大幅度改进?比如说空鼓基础无法做到,很多工作很不到位。有的公司刚刚接到公司说你要接到两套房子。任何的评估,任何的绩效考核只要强顶态度就有非常大的危害。第二我们的方式非常落后,我们现在的检测方式还是用激光测试仪,用我们的尺来检查我们的阴阳角,其实我们可以用很多的先进的方式来检测。我们现在研究了一种东西,非常惭愧我们现在还没有研发落地,这个可以测量距离、可以测量边角,还可以知道那套房子,但是太难推得下去。其中有一个阻力就是我们这种的方式做下来了,这个数据是100%的数据,必须要提供每套房子的数据,还需要进入超长的方式来检查吗?我希望对这个话题有兴趣的人可以跟我们一起推广这个工具,这个工具的原创是来自于我本人,技术来自于清华大学的专家。需要做技术的原创团队把这个项目做下来。


最后是更大的挑战,我们敢不敢说如何同时管理1000个工程?没有标准化,就没有规模化。第二就是信息化建设。我们中国的企业应该有能力同时管理1000个工程,因为世界之大,中国的建筑市场无处不在,我们没有理由用粗放的方式管理。其实我们公司的成立本质按照这个逻辑进行的,我们之所以只做批量装修,我们必须标准化的东西来管理公司,标准化第一个就是产品标准化,有了标准化的产品我们才有可能做标准化的技术,做标准化的流程。没有标准化就没有规模化,我希望对这么一个宏大的话题,有人愿意跟我一起来研究这个话题。很快就会出现5000一级的企业,很快就会出现管理工程接近1000个的房地产公司。现在这个需求是迫在眉睫的,只是我们公司太小,只能同时管理80个工程,离目标太远。


在概念流行的当下,批量精装修领域是我们更加需要解决最基本的设计和施工质量问题,第二项目管理存在重大升级空间,多项目管理需要多学科的管理方式。谢谢各位,这是我的联系方式。再次感谢。


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