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新城控股 欧阳捷|第七届深圳论坛 实录

2018-4-26 16:42:25      来源:       作者:
导读在4月19日的高峰论坛中,我们有幸邀请到了全联房地产商会产业链创新合作分会副会长、新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生为嘉宾们带来主题为“当前房地产行业发展形势”的精彩发言

在4月19日的高峰论坛中,我们有幸邀请到了全联房地产商会产业链创新合作分会副会长、新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生为嘉宾们带来主题为“当前房地产行业发展形势”的精彩发言


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全联房地产商会产业链创新合作分会副会长

新城控股集团高级副总裁 欧阳捷 先生


以下是论坛实录:


感谢秘书长。尊敬的赵秘书长,尊敬的各位会长。很高兴今天能够来到这儿和大家分享一下关于我对房地产市场的一些看法,


当前住房市场形势与未来趋势。


目前的市场格局是我们分享的第一部分内容。


目前的房地产市场就是三个市场:第一个市场是都市圈的核心城市,第二个是中小城镇,也就是核心城市周边的中小城镇,第三个市场是非都市圈的中小城镇。这三个市场到底是什么样的状态?


在核心城市目前面临很大的困惑,我们跟很多地方政府在交流的时候,他们都很纠结。市场也很扭曲,所以我们认为他是一个扭曲的纠结期,在这个时候最大的问题在于我们人、地、钱出现了巨大的失衡。


曾经有公益活动,给孩子们送去图书馆。到了那儿之后,我们问那里的孩子,你们上了高中,读大学之后还会不会回去?当然都不会回去。如果他们不会回去,他们一定会想到大城市去,他们能留在多大的城市就会去多大的城市。比如说能够留在河北就不会留在安庆,能去上海就不会留在南京。如果他们都想留在大城市,不想回去,他们的爷爷奶奶,爸爸妈妈会怎么做?砸锅卖铁也会帮助他们留下来。这就是大趋势,人、钱都往大城市去。


这个事实大城市采取的模式是什么?第一是开始招人,不断的扩张人员,所以现在的人才争夺战是愈演愈烈。但是第二方面土地供应却是下降的,所以人地的矛盾越来越突出。


可以看到很多城市出现的人才争夺政策,很多省会城市的人口规划、增量都是放大的。过去很多年前,很多大城市,包括一线城市,二线城市人口增长基本上趋缓,比如说广州,广州在2015年前每年的常住人口净增量大概是9万人。什么概念?基本上是人口的自然增长率,也就是生的减死的。但是去年常住人口的净增量接近40万。所以现在的这些城市不但在大量的吸引人口,而且还规划了长远的目标。在这个过程中,为什么他们会抢夺人才?有人说他是限购政策所带来的,其实不完全是。他背后体现了三个力:


第一人才是最有创新力的,吸引了人才进来,就可以为以后的推动科技创业,创意产业,储备了人才。


第二他们是有消费力的。因为人才大多数是年轻人,而且这些政策,限购政策放松的条件,40岁以下,或者是45岁以下,这些人都是属于年轻人。这些年轻人当然是以消费为主的。比如说我们这样的人,中老年人可能就是消费欲望也大大减弱了。


第三是有生命力的。因为他们有一定的经济基础,所以他们生孩子的意愿会更加强烈一些,比如说二胎的更多一些。


但是在这种情况下,受伤的是中小城市,因为他们面临人口的留出,日渐衰退的尴尬。


昨天我们在河北就曾经谈到这个观点,合肥的限购政策放松到什么程度?放松到中专、中职人员,相当于20年前每年平均的出生人口。换句话说,我们所有的出生人口基本上都上到了中职、中专以上的学校,所以基本上是把所有的人口一网打尽。如果所有城市都这么做,中小城市基本上就没人了。这是在人才争夺战背后的逻辑。


在这种情况下,我们在这些城市中吸引年轻人进来之后会发现这些城市年轻人就会带来产业创新能力,科技发展能力,带来消费的升级放大。这些城市同时还有什么问题?就是土地供应越来越少,在2016年下半年的时候,曾经做了一个预测,我们认为无地可建,无房可售,或者是无房可买。


为什么土地供应是减少的?


一线城市的土地供应是持续下降的,二线城市土地供应也是持续下降。有人认为一线城市的土地供应不是反弹了吗?的确是这样,但是主要是因为北京土地供应反弹了,在2016年的时候北京土地供应是多少?是99公顷,是什么概念?过去几年平均是每年700公顷左右,一下子跌的99公顷。什么原因?因为北京不允许出地王,国土部门没办法,不出地王土地就卖不动,所以不管怎么样,首先要卖地。所以北京2016年大幅度下降。


一线城市中除了北京2017年大幅度增长之外,恢复到了2016年的水平。上海呢?基本上没有增加,广州略有一点增加,深圳没供地所以一线城市的大幅度减少其实是源于北京的大幅度反弹,但是即便是这样依然没有超过2015年。当然二线城市有个别城市的土地供应是增加的。


如果土地供应不能增加,人又来了怎么办?就必须用限购政策来调控。他的调控逻辑是用低水平的需求去匹配低水平的供应。所以所有的这些政策都会持续,只要我们土地供应不能增加,我们未来就一定会长期这样的执行。


土地供应为什么不能增加?核心点就是两条:第一条是大城市的核心趋势,第二条是城市中摊大饼的建设模式逐渐被抛弃,所以大城市的土地供应越来越少。这种情况下就出现了供应不足,导致了供求失衡,就导致了房价上涨,这个时候需求就在不断扩大。因为当城市供应不足的时候,房价上涨的时候,我们的这些人,合格的购房者就会变成投资者,进入市场,就放大了需求。同时引进人才,又放大了需求,就导致了供求关系进一步失衡,导致了限贷等等政策进一步加剧,这些政策的加剧又反过来导致了房价的上涨,进入了死循环。过去2017年的时候,住建部曾经提出一个要求,房价环比不上涨,维持在2016年10月份的水平。事实的结果是去年几乎所有的一二线城市的房价都上涨了。看一下37个一二线城市都在上涨,只有两个城市的房价、均价确实是在下降的。一个是广州,广州下降主要是因为周围的项目增加了,所以拉低了均价。而上海是真实的下降了。上海为什么会真实下降?因为政府说了,你的房价环比必须要下降。所以2017年年初的时候,有一家央企在申领预售许可证的时候,这个时候政府告诉他,你今年想申请预售证,对不起,你只能卖8.85万元,所以就是这么下降的。


最近两会之后超过20个省市出台了新的调控政策,因为房价上涨了。


未来会怎么样?我们还会不会真的把现在的放开?


我们认为未来限得越久,越无法放开。因此房价一定是逐步的放开,我们曾经和住建部的领导做过交流,我们谈到房价环比不可能一直维持在2016年的10月份水平,2018、19、20怎么办?因此一定会渐进的放松。我们也做了一个模型,比如说上海,假设上海的房价在2016年是23.8,假设2017年房价比不上涨,2018年只上涨1%,2019年上涨2%,2020每年上涨5%,这个时候房价上涨的幅度依然低于人均收入水平增长的速度。当降到19.6%的时候,泡沫确实是缩小了。我们是希望泡沫变得越大还是越小?政府希望泡沫是不能变得更加大的,所以限制就会长期持续,特别是一线城市,未来五年大家不要多想了。但是我们可能还会渐进式的放松,我们只是希望泡沫变得更小一点。所以限价只是为了让房价涨得慢一点,但是依然会涨。


在这种情况下,可以看到核心城市会出现一个新的现象,这个现象称之为三减两增。


三减就是住宅面积供应在减少,可售新房在减少,租赁住房用地增加了。如果新房供应,假设未来没有增长了,或者说新房供应没了,这个时候市场的存量呢?就会减少,因为还有房子的老化,市场存量会慢慢变少,因为二手房,可出租、可出售的二手房也会变少。市场需要新房的不断补充,意味着未来二手房的交易量就会下来。这种情况下,租赁住宅用地增加,住宅占比增加,因此住房的属性发生很大的变化,未来超大城市的可售住宅会越来越少,他将来就变成了具有投资品的一种奢侈品,是一种投资门槛越来越高的奢侈品。如果我们的房子可以租,可以分享,那么房子就不再是必需品了,所以超大、特大城市,上海的房子能不能买?我说一定能买,买了你就是投资品。


所以可以看到核心城市的房地产市场,住房市场是什么趋势?一是限制发展,第二是量缩价稳。价稳是相对的,还会逐步的向上走。在这种情况下,对于房地产市场来讲,不见得是一个坏事,因为相对趋于平稳,市场没有暴涨了,所以这个市场相对来说是好事儿。而人又在不断进步,所以这个市场发展周期会被拉长。在这种情况下,对企业来说,如果固守在一二线城市的房企业绩很难获得增长,因为量没有了,价也没有了,所以房子增长就没有了。在这种情况下,我们认为投资正当其时。


如果大城市现在是线性发展,那我们怎么办?所以很多需求就被溢出了,溢出到周边的中小城市。这种市场的溢出是一种市场的自发现象,不是政府的引导。但是我们认为一二线城市的核心城市在限贷等等政策,导致客流被逼出了市场,是市场现象。


在这个过程中,这些核心城市周边的中小城镇其实获得了新的发展机会,这个发展机会解决我所说的都市圈的发展机会,都市圈是如何发展的?过去已经讲过很多次了,都市圈的发展是由轨道交通,高速公路,快速公交打通了核心城市和中小城市之间的关系,形成了都市圈里面的大中小城镇的协调发展。想象一下,深圳的轨道交通如果通到惠州,不止通一条,通两条三条四条,通到周边的很多镇,这些地方的市场是不是会发展起来?很多深圳的产业就会愿意搬迁到那儿去,人口就会导出到那里去,那个地方整个市场就会起来。在这个过程中,其实周边是中小城市用他的土地资源与大城市的产业和人口进行置换,所以形成了互惠互利的局面。资源互换,互惠互利,合作共赢。


因此我认为都市圈的发展是未来城市发展的更高境界。在这个过程中,可以看到很多城市已经崛起了,也在大力发展轨道交通,这些轨道交通不仅仅是在城市市里,已经扩展到了周边的县市。即便是这样,是不是就够了?其实也不够。比如说深圳的人跑到惠州去,就会发现小孩读书怎么办?老人看病怎么办?因此在都市圈的范围内必须实现公共服务的均等化和一体化,这个时候把小孩上学,老人看病的问题解决了,这些人才能没有后顾之忧的搬迁出去。


这个逻辑对吗?


我们会发现这个游戏恰恰是我们未来可能要的着落。东京的轨道交通有2500平米,而上海可能会达到680公里,依然很低。上海的GDP仅占到全中国的3.7%,如果上海把轨道交通拉通,南通,苏州和嘉兴全部跟上海连起来,形成了上海地区交通化,上海地区的GDP应该可以占到全国的10%。


在这边来看,看粤港澳大湾区也是一个非常有潜力的市场机会。我们再回头看一下我们的创新,从2010到2017年,我们几乎所有城市的土地创新,排在面前的大部分城市没有变化。大部分城市都是在省会城市和都市圈的中小城市里面。这些土地出让竞占了全国所有的74%,这些城市拿到钱之后就可以发展城市,发展轨道交通,打通都市圈,可以吸引人才进来,最后实现了城市发展而拿不到钱的城市,未来就渐渐衰退。所以远离都市圈的中小城镇未来的机会就越来越小。这些城市的发展会怎么样?会跟着都市圈的核心城市潮起潮落,轨道交通打通之后,中小城市获得发展机会。如果大城市受到限购限价的政策,这些中小城镇也会跟着支持。


非都市圈的中小城镇在走向衰退的过程,因为现在农村可转出来的人口越来越少,中小城镇的人还在往大城市走,而农村的人口越来越少。在这个过程中,我们在高速公路,轨道交通,快速公交,这些东西发展起来之后,是不是能够让城市的人到农村去?恰恰相反,可能会把农村人更多的转移出来。所以现在学校的设立,也导致以学生为牵引的家庭的搬迁,搬迁到城市里面去了。可以看看小学,小学从25万多所学校一下子降到了15万所学校,少了10万所学校,仅仅6年多的时间。这些学生搬走了之后,家庭也就跟着搬走了。我们撤县撤区,这些工作也导致了人口再次向大城市的集中。这样集中的结果是什么?导致了非都市圈的这些城市的土地供应在逐步的缩减,所以我们看到非都市圈城市的土地供应,南京,粤港澳湾区土地供应,还有非城市圈的土地供应都是在下降,就意味这他们未来的发展是不可持续的。过去央行的大水漫灌,都没有使非都市圈发生反弹,现在的话,这些城市还有机会吗?我们想机会就越来越少了。这种时候,大延项目就不可持续了。为什么去年整个市场火了一把?因为这个市场加了一个变量,就是棚改,三四线城市仍然是房企增长的最好的阶段。包括去库存,目前房地产市场的形式,由于我们对外的中美贸易关系,使得我们的出口非常的不稳定,我们的消费其实是平稳的,所以房地产我们不能拖整个经济的后腿。通过三线城市来稳定房地产市场,所以今年还是比较好的机会。


在这个过程中,棚改其实是来自于央行的资金,央行提供了抵押贷款,解决了2600万套住房,这相当于是每10万块钱一套住房,通过地方政府拿到这个钱之后,就启动了棚改,腾换出来土地,实现了整个棚改的滚动的良性循环。三年之后棚改基本上结束,全国基本上没有多少需要棚改的项目了,这个时候央行的动作基本上结束了。所以棚改推动乡村去库存,三四线城市的库存,我们相信大概是三年左右时间。三年之后,这些中小城镇的房地产将进入萎缩阶段。五年之后这些城市将会进入微量市场,回到过去的市场。


未来的结果是不限自限,现在调控也好,不调控也好,三年之后也基本上这样了。


所以如果谁把三个区域的市场看下来之后就会发现一个结论,这个结论就是这个楼市是一个大稳小乱的一年。这一年可以看到调控是什么?就是既不通过上限,又不穿透下限,保持在这个区间内稳定发展。一二线城市调控稳住了,都市圈的基本上摁住了。这个时候未来的长效机制更是呼之欲出。所以三年的周期是成立的,但是未来不会再成立了,所以未来的房地产市场,楼市既不会大起也不会大落,房价不会大涨也不会大跌,就会保持相对稳定的发展趋势。


所谓的大稳,我们的房子是用来住的,不是用来炒的。在2016年11月份的时候,当调控刚刚出来的时候我们曾经做了一个预判,我们认为调控将维持七八个月。那个时候为什么会做出这个预判?道理很简单,因为调控刚刚出来,都没动。到2017年两会之前不会有任何改变,接下来是十九大,十九大要保持稳定,很多城市为了保持稳定,甚至开盘都是不允许的,所以房地产市场保持了非常好的稳定。再到今年新一届政府,不允许下行,所以房地产市场保持了非常稳定的局面。


未来,去年9月份又提出一个观点,我们认为调控将会延续未来五年。为什么?因为房地产政策一定会写入十九大报告,今年两会也写进去了,我们相信只要这一届政府主持整个大局,你就相信习总书记主持中央大局,未来五年房子不是用来炒的,所以整个房地产市场就会相对比较平稳。


虽然我们是大稳,同时我们也可以看到我们的金融政策也在缩变,所以我们的钱也在收缩,整个货币资金也在收缩,包括流动性也是处于紧缺的状态,包括经济去杠杆,要政府去杠杆,企业去杠杆,经营部门都去杠杆,发展自然就慢了,所以房地产市场整个会回归到相对比较平稳,发展比较缓慢的阶段。


这种情况下可以看到市场还是有小乱的。所谓的小乱,第一是很多三四线城市仍然是去库存,去库存的过程中,包括棚改的过程中,翘动了整个市场,使市场出现了一轮房价的快速上涨,这个时候可以看到很多城市有了出台政策,有的没有出台政策。当然这是一种小乱。


第二个,现在的调控又出现了一个新的说法,叫做因城施策。变成一城多策,分区施策。所以很多城市的政策在不同的区域范围内有不同的变化,这些不同变化就会导致市场的小乱。


但是要围绕核心,这个核心就是要抑泡沫,防风险。这个是重中之重,在这个前提下,市场不会出现大的波动。


如果市场是这样相对比较平稳,相对比较大稳小乱的市场,那么行业也会带来一些新的变化。在这种变化中,我们认为行业垄断在不断的加速来临。


2014年有四大分化,城市,板块,楼盘,企业分化。当时我们提出来90%的中小房企必须要淘汰出局。去年年初曾经提出一个新的观点叫做不进则没,大房企的车轮还在滚滚向前。这个过程中所有的企业都发现一个新的现象,就是大象赛跑。大象怎么会比兔子跑得快?因为所有的资源都在向大房企倾斜。供应商现在也只想赚大钱的业务。2016年有一个基金公司总裁告诉我们,他们也只做大房企业务。2017年有一个供应商告诉我,他说他在70%的客户是50强企业,其他客户也基本上是百强上下。现在中小房企也不太被地方政府批准。所以有些城市原来土地市场是非常封闭的,政府是牢牢把握,现在这些城市的土地市场也在逐步放开,引进大企业进来。所有的资源都在向大企业集中。所以很多城市,其实他的前十强的房企已经占了市场份额的很大比重,很多占到了30%、40%,甚至是更多。


未来这种行业竞争的速度已经远远超出了我们的预期。2016年的时候,当时前20家房企占到份额的25.5%,到2017年的时候,这20强房企占据市场份额提升了将近8个百分点。而且最重要的是他们的平均增长速度达到了45%,是我们整个市场增速的3倍。所以未来他们的市场跑的速度还会更加快,我们预计到2020年,他们的市场份额将达到70%左右,这个速度应该是非常恐怖的。


而且我们认为未来的50强房企将成为房企融资的新门槛,如果你没有进入50强,对不起,你应该没机会了。所以很多房企的冲刺目标是非常激进的,300亿甚至是200亿的房企,未来三年时间都希望冲刺千亿目标。


这就映射了我们2015年提出的规模,叫做有规模就有江湖壁垒,有江湖壁垒就有话语权。如果不加速奔跑,就会失去话语权。等到70%的时候,是不是市场就终结了?没有,到2020,哪怕有70%,市场还没有完成,只是进入一般寡占型的阶段。我们相信在2025之前会到来。大家觉得这个时间是不是不科学不实现?BAT,空调,家电,洗衣机,冰箱,汽车都是这样的。所以在这种情况下,新城作为一个相对比较大一点的企业,过去我们是中小企业,现在我们是加快奔跑,在这个时候我们的逻辑是一方面稳健前行,一方面要随新奔跑。2015年年初的时候,董事长提出希望在2020年冲刺千亿,但是去年我们就完成了1224亿。未来的目标还要调整,未来可能还要做商业地产。因为要保持一定的现金流,来平衡整个发展过程中加速奔跑的平衡。未来希望做到100个吾悦广场,这是有情怀的广场。


再回过头来看2015年曾经做过一个预测,就是刺激之下,白银时代将会提前结束。那个时候认为未来的市场将会进入平稳发展期,但是没有想到2016、2017年市场又拉到了一个新的高地 ,但是这种刺激总归会过去,因此未来我们相信还会逐步回到我们认为的平稳发展期。在这个时候,住宅市场,由于政策的调整变化,使我们进入平稳发展期。


如果我们能够判断大势,,就可以加速奔跑。可能不仅是房地产企业是这样,在座的所有供应商也应该是这样,未来如果我们不能够加速规模发展,我们可能就会被这个时代抛弃,淘汰。所以幸福是奋斗出来的,把这句话献给在座的各位,谢谢。





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