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路劲地产 谭琪|第七届深圳论坛 实录

2018-4-26 16:44:19      来源:       作者:
导读在4月19日的高峰论坛中,我们有幸邀请到全联房地产商会副会长单位、路劲地产集团有限公司华南、华中区域总裁 谭琪先生分享了主题为“房地产企业装配式建筑实践与思考”的精彩发言。

在4月19日的高峰论坛中,我们有幸邀请到全联房地产商会副会长单位、路劲地产集团有限公司华南、华中区域总裁 谭琪先生分享了主题为“房地产企业装配式建筑实践与思考”的精彩发言。


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路劲地产集团有限公司华南、华中区域总裁 谭琪先生



以下是论坛实录:


受商会委托,让我和大家一起分享一下装配式项目的操作实践。


因为装配式建筑已经在国内有相当长时间的实践活动。不敢说在这里跟大家讲过多的所谓的经验,只能说是一些点滴体会,让我们一起来讨论。在这里,我觉得应该特别感谢在装配式建筑过程中发展历程上的很多优秀企业所做出的贡献。

特别应该感谢的是远大集团、以及和我曾经合作过的上海中森建筑有限公司、建筑设计院,以及中道筑工(音),不知道这几位是否有代表来,他们在这方面都做了很多的尝试和实践。我们的合作也是比较成功的,下面我就拿出一个很实在的案例,就是我们公司路劲地产集团在上海的一个项目,来跟大家一起分享。

我们是在2016年的3月份通过公开招标的方式拿到了上海松江地区小昆山的项目,这个项目规模不再多说了。这个项目的特点是什么?就是政府要求所有建筑100%的要装配式,装配率要达到40%。在我们调研的过程中发现,截止到那个时间,也就是2016年的3月份,全国还没有装配率达到40%项目。我们参观了上海其他的好的企业,包括中海地产,包括碧桂园,恒大等等,最高可能有30%左右的。40%,对我们来说是一个挑战。

所以接到这个项目以后,全集团对这个项目高度重视。我觉得我们首先拿出来,就是要看看这种项目,装配式的项目与我们传统项目有什么区别,或者说传统项目有什么差异?

第一个是选择具有丰富装配式项目设计经验的设计公司。为什么这么说?九条差异中,样样工作都和设计有关系,所以当时我很荣幸,这个项目一开始由我代表集团参与这个项目的指挥工作,我把设计排得特别重,把设计安排的时间也特别长,设计部和设计总监非常高兴,可是苦了工程和成本的同事。当时我在集团主管工程成本,工程成本的同事说你压缩我的时间给了设计,但是在这个项目上大家不要忘了,磨刀不误砍柴工,只要有了特别好的设计,设计阶段如果能够做好,那么对整个项目的影响的作用,比传统的项目要大得多。所以选择一个有装配式经验的公司非常重要。

第二考虑PC构建制作时与门窗的整体制作,需蒸汽养护,选择铝合金门窗,避免变形。在项目的初期,我们就必须把铝合金门窗的成本问题定下来,选型定下来,包括型材,不能是塑钢的,因为要高温的蒸汽养护,避免变形。所以可以看到,首先和设计有关系,和成本有关系,成本就是要提前进行门窗的招投标。

第三个是选用用装配式项目配合经验的铝合金门窗厂商或者是专业的设计院进行门窗节点的深化。因为以后的这些东西都要在构件上进行预埋的。

第四是构件的规格和重量,应该考虑塔吊其中的力矩和起吊方便。因为装配式建筑是大型构件在工厂里加工的,现场像搭积木一样搭起来的。进入现场之后,摆放在哪儿,吊车的力矩够不够,他所经过的路面的承载力够不够,这些都需要认真的计算。我们的项目如果我没有记错,最大的构件,在外墙项目的构件应该是6.9吨,那时候的力臂应该是将近20多米,一个塔吊,光是塔吊就把全国当时最重的几台塔吊堵在门口,我们用了QTC,可能有250塔吊以及300的塔吊。

第五是考虑到车行道的设计,要回转的半径,以及他所承受的吨位。

第六是还要考虑PC构件进场的摆放等等。所有的设计工作都要前置,所有的采购工作和成本工作,都要前置。

因为整个介绍是大约200多页的PPT,我只挑几页典型的来分享。

当时在推进设计的时候有几种方式来做装配式的外墙板,我们参观了很多企业,有外墙保温,有内墙保温,有夹芯保温。当时上海有些长官意识,某某市长说是怕着火,特别推崇夹芯保温板,而且在政策上给了夹芯保温的很多优厚政策,如果我们用夹芯保温板会增加3%的聚容面,相当于是增加了3%的销售额,对我们来说是非常有吸引力的。各地也不断推出对夹芯保温板的优惠政策,可是这项技术并不成熟。我们整个行业确实有很多事情莫名其妙。比如说夹芯保温板的问题,比如说防火材料的问题,关于A级防火,B级防火,有些国家验收的标准,和建筑行业的标准又不统一等等,给房地产开发企业和施工企业带来了很大的麻烦。

说到夹芯保温的问题,他要把一个保温系统加在两层混凝土之间,生产的过程很简单,一个固定台把钢筋往里面拉上之后,先打上一层混凝土,再拍上所谓的保温系统,靠一些连接件连接,在上面再浇上一层混凝土。基本上就是大家看到的右边的图中的情况,中间靠什么连接?靠这样的东西(大图),大家可以看到其中的不足。比如说冷求热求的问题,比如说长年累月会出现剥离的问题,如果外墙从顶上开始,如果有一些渗水的话,会加快整个中间保温层的膨胀,会造成内外脱离。上海有一个非常明显的案例,就是装配式的外墙,外面一层大面积的脱落,出现的重大事故。而这个时候上海又推夹芯板,所以我们宁愿放弃了赠送的3%的面积。用得比较保守,就是完全整体的装配式外墙板加内保温,我们内保温设计的时候,特别是要告诉客户,内保温有多厚,要打通多厚的内保温之后才能打到承重墙,这样以避免挂一些重物,比如说一些电视或者是构件挂在墙上造成的伤害。

这是我刚才说上海政府为了推出这个事情给我们的优惠条件,比如说奖励3%的面积,我也谈到了不足之处,因为这是在扩充的时候要认真研究和定位的。

这是我们给我们的设计人员看的,截止到最后的那个位置并不是我们的工程,而是光设计就做了这样的排布。从方案,整体做图,施工图,详图。这个项目是从15年的3月20日拿地,2017年的12月交付,时间是有不到两年的时间。所以当时给设计更多的时间,让设计院过多的参与,应该说是这个项目成功的基础。这个进度表是我们实践的成果。

现在请大家看看我们的整个项目,这10%是从哪里来的?有外墙板,一圈外强板,有预制的楼板,预制的梁,剪力墙,外框,所有的外墙维护,电梯间的主要的墙板,楼梯间的楼梯,优点是什么?非常便于老百姓自己的改造。

这个10%的计算方式是以混凝土的立方量来作为指标的,我们的外墙,楼梯,空调板,整个混凝土的立方量和最终的总的体量相比较,得出了所谓的装配率是40%多,满足了要求。

这整个PC布置的立面图,还要注意这个装配式一定要跟标准化连在一起,所有我们这个项目从四层以下,以及地下二层以上是传统方式施工的,也就是说传统施工从地下的底板开始,一直到地上四层都是传统的工艺,传统的方法。只是到了第三层的时候要为第四层的装配式预留预埋。在做地下室的部分我们引用了BIM设计软件,我相信大家对这个也不陌生。主要是通过他来填补地下室综合管线的布置问题。特别是通过专业的建模,做碰撞检查,最后做了两轮优化之后,完成了整体的地下室的管线的布置,保证了相互不打架。

装配式为什么会被推崇呢?

这里有两个节点图,这是外窗与构件之间的连接,在设计前置的情况下,可以把窗户的预埋件预埋在这里,窗框之间的预埋件连接,这种是属于无缝连接的,对于整个门窗的防水、坚固、平整,都是非常好的。

我们国家在十几年前对装配式建筑就出了很多相应的文件,他也体现在节能,减排、绿色建筑的一个步骤。但是我们感觉在很多的大的地方,比如说上海、北京、深圳做得比较多。但是相信二三线城市现在也不断的要求推出这样的相关政策。我们公司是一家香港企业,本身我们是建筑公司走出来的,我们自己在香港的很多项目也是装配式的建筑,其实他们构建厂全部在大陆,全部在沿江沿海地区,因为有成本之间的关系。其实装配式建筑一点不省钱,一点不省工期,工期和传统的工期只多不少,接下来我会介绍。成本有一条曲线,也是我们探讨出来的。

搞成本的同志会特别关心,到底搞PC构件是给总包单位来加工,他们来采购?还是我们采购?各有各的优点和缺点。本项目采取的是三方合同,同时找一家有一定的安装经验的,就是搭积木经验的总承包企业,同时我们自己也与上海的一家PC构件签订了合同。各有利弊,我不再赘述,因为有一个管控体系的问题,有一个他们两之间的工作面交接的问题,还有构件本身质量的问题。

特别是要说说PC,前面的独立法人这些就不说了。主要是要考虑生产能力,目前在华中以及华南地区,我们的PC生产能力都是不够的,可以说供不应求。要我说构件厂的同志还是客气的,很多PC构件厂还是比较牛的,没时间给你加工,即便是加多少钱也没时间加工。可想而知在这种绝对的卖方市场的情况下,你想这个价格能低下来吗?这是第一点。第二个,现在水路已经是最便宜了,陆路运输的价格,油费,大型车辆费,人工费都在涨的情况下,成本能省吗?所以构件厂一定要找离你比较近的,生产能力够的。我们的项目有成功的经验,也有失败的教训,比如说有一批构件质量不好,我找了这位厂长,我们的关系很好。我问为什么?他说对不起,这批构件我让别人给你加工的,因为我忙不过来了,我又怕耽误你的工作,给你加工了这一批,实在不太好,但是总算给你供上了。他也批评那家企业,当年他委托我的时候,我是如何如何对待他的,今年我把我的项目委托给他的时候,他就这样对待我。也就是说他们的同行也是互相拆借生产能力的情况是非常普遍的。所以有时候我们要求所有的构件必须从本厂、出厂和加工,这句话说起来很苍白无力,但是其实是满足不了要求的,特别是在供不应求的情况下。

PC招标,这是大家最关注的事情。

为什么这个东西要高度的合作的意愿度呢?作为开发商,或者是总包商,总承包商,在买方市场的情况下,就会出现合作意向,就是这个问题,就是供不应求,不接待你。对不起,我已经排到了明年或者是后年的生产任务,所以运营而生的,这个行业一定是最近,甚至有一段时间,只要环保控制了,是一个比较能够发财的行业。我有一个朋友,我提醒他,我说你想想能不能搞PC厂?他搞了,现在风生水起,赚了很大的钱。

埋件工厂,这里有很多的埋件,比如说搭积木的时候要有一个锚固的套体,套体的里面外面都是有一定的工艺的,预埋件的吊钩。

项目的配合能力,深化设计配合能力,施工组织方案配合能力,现场吊装的配合能力,资料以及检验检测配合能力。如果你没有一定的现场配合能力,竟在现场打乱仗,来了构件也吊不上去,把现场堵死,施工组织不好,一样不行。

生产组织能力。整个PC构件厂无非是三种东西,一是固定台,固定的材料摆着,把钢筋绑好以后,把预埋件焊好以后,混凝土的罐过来打完混凝土以后,把这个件拿走,固定的。还有一个是旋转台,混凝土浇筑是固定的,实际上再高大上的所谓的PC构件厂,流水线多么好看,多么的雄伟,我觉得没太大用。第一是再高大的蒸汽养护窑,也满足不了我们构件的数量要求。第二是旋转台不好使,为什么?没有那么多平板构件让他去加工,而更多的是带L型的。如果我们做装配式建筑的时候,提醒技术人员,到这个厂看的时候,一定要问两个,一个是固定台的台数有多少,二是你的现场养护的面积,占地面积多少。我们这个项目在构件厂商经历了一个冬天,感到骄傲的是当时预料到了这个问题,就问现场无论你的是蒸汽养护台还是什么,还有哪些养护,他就通过这个暖气管,有相对封闭的措施来拿到场外去做,只要有固定台,应该是没有问题的。

所以在选择PC构件厂的过程中,在设计管理以后,我觉得第二部分就是要选择一个良好的PC构件厂。

这是我们整个PC招标过程中的几个重要环节。

深化设计能力,要把设计院,PC构件的图纸,施工图,深化到他在现场能够加工的图,有一定的技术含量。第二个是基地的问题,他的生产基地有多少。距离越近越好,但是千万不要超过100公里,70公里以上,我希望大家要慎重,因为运费是非常高的。第二是过长的运率,过程中会有颠簸,会对构件造成一定的损害。现在我们谈到构件,考察了一圈之后,核项目的半径不要超过70公里。厂家,产能决定有两个,一个是供应台数量,自动生产线的数量。

我们有不少的技术成本工作要在合同中特别注意,交接面,东西来了,这一点大家肯定明白,东西来到现场,你说到现场有什么区别?从根本意义上讲,跟瓷砖,跟外来采购的东西没有什么区别,只不过是太大了。搬不动,所以施工组织设计当中,PC构件摆在哪儿,什么时候用,什么时候进场,如何摆放是一个科学。由于我们这个项目的场地极为狭小,基本上达不到堆一层吊一层的进度,于是我们采取的是什么方式?具备所有吊装方案之后,通知构件厂送货,直接从他的运输车上吊起来,直接就位。这样虽然占用了他运输车在我这里停留的时间,但是减少了我场地周转的时间和成本费用。但是对我们施工组织设计,对现场基层的处理都有较高的要求。所以装配式建筑,我认为计划和准备工作相对的比传统工艺的要求要高。

施工方案,这是我们这块地的形状。塔吊翻了一倍,这个项目如果用传统工艺,根据我的经验应该五台塔吊够了,但是这个项目,因为我是搞施工出身的,我是从一毕业就搞工程的,所以特别感兴趣。现在用了十台塔吊,这10台塔吊,QTZ250,现在几乎市面上没有这种塔吊,他其中的吨位应该是110吨左右,现在传统工艺根本是用不着的,吊一点钢筋、模板是用不了这么大的。但是我们远端的,最大的一个构件是6.6吨。这个是问题吗?对传统施工工艺来说,吊车是问题吗?到哪儿都可以买。这又是问题,全国上下,什么徐工、三一等等,找了很多的地方。我们帮着施工单位去谈,甚至我本人出面找到一些企业,能不能把这个塔吊出厂之后卖给我们,我们把钱派给你们,完全变了味道,去抢塔吊。

塔吊位置的布置,一定要认真计算,也就是说远端的构件,经过计算,一定要这个塔吊能够够得着,才能布置这个位置。

道路,回转半径不能小于12米,10米有点紧张。因为我们的项目,12米的时候,17米的大车才能吊得过头来,如果10米就只能用15米的运输车,这是很具体的经验。道路的承载力,正好我们施工过程中的道路恰恰是消防道路,当时的设计承载是70吨,写50吨的时候有点保守,实际上应该达到60吨,基本上满足了。如果不满足的话怎么办?也有一套方案,就是在我们经过的地下室就要做钢支撑的加固,个别的地方也做过。本项目由于场地狭小,施工周期短,小部分卸至堆场,大部分通过合理安排车辆和施工,直接进行吊装,增加了施工组织的难度。有6栋15层的高层,看一下塔吊的位置,最大的力矩是105,最大的一个构件,24.6×2.68,这个还不是比较重的,如果是20米×4.6,就是90多吨米了,已经是比较费劲的构建了。这个是如果16米×6吨,就超了,所以计算还是要精细的。

这是洋房,用的是154吨米的,最大的构件应该是这个位置,力矩是最强的,28米×5吨,将近150吨米了。

影响工期的因素,PC构件厂态度不配合,构件快不快就很关键。我们这一层一共是63快构件,少一块都不行,很简单,大家一下子就明白,少一块都不行。搭积木,这层搭不上,下一层就够不着,所以一块不能少,PC构件厂必须满足。

一定得保证质量,如果突然发现一块板有裂纹,一块板没预埋件,插不上去或者是对不上口,这个件要重新回厂加工的话,现场怎么可能等?所以质量就特别要有保证。

精确的组织PC物流车的到场时间和塔吊时间。塔吊的操作程度,还有总包木工班组的稳定性。咱们国家就没有所谓的定额指导价格,木工来一个走一个,来一个走一个,钢筋班也是来一个走一个,如果是按照原来的定额给人家做肯定是不行的。总包经常给我抱怨,说我报价低了。所以传统的工艺和这个工艺的差别,在这里体现出来之后,就说明我们的很多政策,比如说国家政策跟不上,只能现场谈。

PC保证供货和保证质量的措施。保证质量得到什么程度?如果你说我跟你签订合同,让你保证质量,你如果说开业的时候肯定是100%的答应,因为我们合作得很好,我也特别相信那位董事长或者是厂长,我们关系很好。但是我也不得不说,每一次去我都说,怎么我都能检查出来PC构件的问题呢?比如说钢筋从窗户边过去,因为一个套组或者是一个预埋件在这里摆着,钢筋是偏5公分,更好顶在预埋件窗框的下游,于是就剪掉了,那么主筋就被剪掉了。其实我们应该做一些加强,比如说封一点加斜钉等等。所以监理公司必须有两个人独立的在那里验钢筋、验预埋件,我们作为开发商,派一名工程师24小时驻守在项目上,每一块都要经过你的亲自认可,对着图纸,看钢筋数量,排布,预埋件的位置,加上厂的质检。即便是如此,仍然出现较大的偏差。比如说工人可能还有一些人工操作,可能带来的偏差,交付过程中的磕磕绊绊,所以在这个过程中投入大量的管理人员,就格外的重要。

这是夜间运输和装配的图片,现场三方验货。这是一些吊装的过程,这个底下是由预留的构件,是金属的套孔,这边有钢筋,两个对着一放下来。有很多工艺就不细说了,如果要做的话,工人是会要经过培训的。

过程控制。因为工期比较紧,上面一安装,底下进行精装修,只要能够保证上面养护的水不要漏下来。由于上层大量的都是预制构件,只有一部分暗柱和一部分小的现浇混凝土,确实现场是很干净整齐,达到了一定的环保要求。

这两个钢筋应该是搭接的,结果因为预埋的偏差,离开了,搭不上。好处理吗?其实这个是不合格的。

再看那边,那边是阈值便,那个竖向钢筋应该是穿过之后插大那边的套孔里面,结果差远了,离得很远,也没办法,只能是把那块钢筋使劲的往外面掰一掰。这种情况太多见了,这就是装配式常见的质量通病,我想搞工程的同志能够感兴趣。就是理想与现实有差距。

还有安全生产,都是五六吨的大家伙,吊钩的位置,构件转身的位置,如果不放在吊钩的位置,如果这个构件放的支点不是受力的两个支点,有可能自然的自重就压断裂了,这些东西都要特别小心。

优点,把预留管线的工艺留给了PC构件厂,让他把这个做好,来了以后构件厂就把这个预埋好了,准确度非常高,没有什么偏移。而原来的传统的有一些堵塞等等。

还做了一些优化,如果同志们再搞装配式的时候,可以跟厂里面说,你那个埋件,同批量的埋件一定要一半一半的错开,虽然都是30公分,一定从上到下是错开,错开了之后就不打架了。这也是一些小小的经验。

接缝处的外墙平整问题,我也不说了,因为外墙没有粉刷,这个节省了外墙粉刷的时间。

还有一个优点,几乎对窗框没有什么污染,因为没有湿作业,很干净,整齐,结合得非常好。

这个工艺在安装的作业面上,刚开始我们很糊涂,现实不是那么回事儿,还是把板全部插完了之后再来接这些东西,先不要接。

装配式的成本,希望大家关心一下成本。有一个公式,现浇混凝土综合单方1400元一立方米,预制构件厂,我的预算是给他多少钱,签了多少立方,3200元,差价1800元一立方,变成平米的话是288元。塔吊预算,一个月四层,16层主体4个月,再加一个月的地上施工,总工期,大家就可以看出这个差价。这是装配率在40%的差了398块钱。我的经验,也和设计院的有关专家进行过交谈,不一定准确,只是供大家探讨。装配率越高,越浪费钱。15%的时候,比传统每平米高150到200块钱,装配式在20%的时候,250到300,30%的时候300到400。我们合同中都要留出这些,如果我们签合同的时候,你要搞装配式建筑,每平米的单价增加500块钱,实际上400块钱够了,他是398元,这个是别人提供给我们的,给自己留了水分,大概就是350到400之间,装备率40%,就是够的。这个比例还是比较靠谱的。大家主要看右边,实际上是PC构件平衡组成的比例,主要看这张图,传统的混凝土也可以做,这里增加的很多东西和传统不一样了。有一个模具费,包装运输保护运输,人工费占的比例比较大,大家主要看几样比较大的,钢筋含量多加一点也是正常的。看了这些指标就知道他的成本增加在哪里。

经过计算以后,PC构件增加的问题,以及扣减完扣减项,最后得出一个结论,是429块钱。但是400块钱是差不多的。

大家一看10%的装配率基本上是不到150块钱,这个数字靠谱,搞预算的同志,基本上按照这个一估,装配式10万平米的建筑物的销售面积,成本增加多少,基本上就知道得差不多了。

我们有一个思考,预算增加到每平米500块钱,但是实际上用了430块钱,还是在可控的范围之内。如果想这个行业,能够把成本降低,不是我们一个施工企业或者是一个开发商所能决定的,要受供需关系,产品形态和户型,下游支撑等方面的影响,跟国家政策也有关系。对开发商来说,可供降低装配式住宅成本,简化立面,尽可能的用标准化的产品,复制率高的,别一个楼一个样,或者一个PP一个样。据有的专家说,你不要老说装配式费钱,同样的东西8万平米就是拐点。我也不知道这8万平米是怎么算出来的,但是我的50万平米也没有拐下来。

还有一点是缩短工期,虽然我们减少了外墙抹灰的时间,减少了外墙保温的时间,但是内墙保温没少,外墙没有了抹灰以后,最大的特点是外加做得好,所以园林绿化,这些可以上。但是PC构件运输和装配过程中,最快的一层,我们大约用了4天时间,是不分白昼的。最慢的一层用了36天。这36天都干了什么?就是等构件,以及破损构件回厂重新修复和调整。所以我在这里得出一个结论分享给大家,装配式建筑就目前来讲,既不省成本,也不省工期,但是他会对国家的环保以及工厂化生产,以及整体质量保障有一定的提升和帮助。但是一定要记住,未来装配式建筑一定是行业的风向标,一定会有非常大的发展,有钱的同志赶快去投构件。谢谢大家。


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