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赵正挺 | 房地产转型的相关思考

2015-11-7 12:57:10      来源:       作者:
导读我们企业是否适应现在的变化,这个时代有什么特点?我们认为有三个要素,就是金融是现全球最重要的因素,第二个是互联网、第三个就是科技加持了这一轮经济结构调整和企业转型的格局和速度。

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全联房地产商会常务副秘书长、中国房地产部品采购联盟秘书长  赵正挺


    首先我们看一下整个的发展形势,我们现在经济进入了一个深度的调整期,在这个深度调整期之后,我们进入了下行换挡,我们从这个方面,应该在下行换挡的同时,我们要提出自己的企业基因,和互联网要深入的结合起来,我说提高版本不是一件容易的事情,我们现在搭建的三辆马车都在不断的转换,我们现在的互联网大潮扑面而来,这都是同时发生的,我想我们企业是否适应现在的变化,这个时代有什么特点?我们认为有三个要素,就是金融是现全球最重要的因素,第二个是互联网、第三个就是科技加持了这一轮经济结构调整和企业转型的格局和速度。

    我们到底现在处在一个什么情况下,我们是否真正的要改变,我们的GDP是不是降低到6点几,我们看一下国家是什么样的?当这个GDP达到巅峰以后再往下降,包括日本、韩国、美国都是承受了下降了,因为我们一架马车投资的占比比他们多,所以不管你愿意不愿意,这是一个客观规律,大家看一下是2007年我们投资达到的一个巅峰期,当时这个是达到了23.6之后碰到了金融危机,这个GDP快速下行,之后通过一些政策又快速拉起来,现在又进入了一个下行时期,所以这个下降的趋势是一个必然的趋势。


    我们在看一个不乐观的形式,大家看一下,从我们最高的34%,现在已经降到了10%,而且这条红线是房地产的投资增幅,现在是4.3,当然这个表格是9月份的时候就出了,这个原来是不可想象的,而且为什么要低于这个GDP的增幅,这确实是一个不可思议的事情,但是就是这样的发生了。我们也和北京的专家交流过,这个情况应该是不断的转好,这应该说就是当前的一个背景,不得不去接受的,这时候就留出了一个空档期就是消费,上面就是三个发达国家的消费情况,他们的消费对GDP的占比达到了70%,美国达到了90%,中国基本上是在50%左右,所以给我们经济的提升空间已经是一个消费层面,出口也是大家比较了解的,这里我就不做介绍了。所以我们起码把原来消费的50%,提升到70%,我们想了中央现在已经调整政策了,房地产投资已经降低了4.2,肯定是向内需消费方面转型,我们说所有的创新,应该说大家应该在这个方面寻求自己的发展,应该这是一个巨大的空间。


    我们今年的整个消费情况应该是占比50%左右,有20%的发展空间,未来的根本就在这里了。我们有没有能力去消费了,我们看一下这个图表,2013年是占比比较大的,是一个中低收入人群,到了2020年的时候我们整个就反转过来了,到了2030年的时候,我们都完全超过了这个消费,因为我们家庭消费结构发生了变化,就是有钱了,我们盖了那么多房子卖给谁?中国人确实是有钱了。所以应该说现在的消费完全有能力,主要基于中国家庭收入结构发生了变化。


    我们再看一下日本发生的一些变化,我们说到去年老年人口的比例,占到整个人口比例的16%到17%,这个正好是和日本两千年的情况吻合的。我们在看一下日本这条红条,红线是健康消费占GDP的比重,大家看一下是占到了6%,我们去年占GDP的比重仅仅是不到3%,所以这里面有一个很大的空间,我们为什么不做大健康产业和养老产业,光是这一部分就到了6%,那么房地产最辉煌的时候也才占到了GDP的16%,而且老年人口越以后越有钱,因为我们现在一直在做养老的这件事,真正养老是在75岁以后,他们并没有享受到改革的红利,我们想50后的人是完全有基础去做消费的。


    我们在看一下今年的情况,今年城镇人均收入,这是从2013年到2015年的一个情况,我们在说中国的房价不够合理,联合国规定的是7倍,我们是18倍甚至更高,我们看一下这条蓝线,今年1到4月份呈现了负增长,现在的情况好了一点,大家能够感受到现在工资涨幅还是超过了房价,而且有很多企业家在做,你们想发给员工的工资是不是在逐年的上涨,就是因为中国劳动力的成本上升,就是收入上升,我们这里说的是城镇收入,所以这就是一个基本情况,所以刚才应该说我们这个消费将会成为中国未来的前三条,包括放好。


    第二个说了2014年的消费支出是比上年高了3%,消费对GDP的贡献持续增大,在这里说一下第四点,互联网改变了刺激了消费模式,我们大家以前购物的时候,就是去大型超市去,但是现在想一想,我反正两三年的时间基本上是在网络上购物的,房地产现在跟我们的关系确实是不大的,这是一个消费方式的转变,第二个经济结构的转变,现在的众筹已经落地了,包括P2P也在变化,基本上是一百万以下银行基本上不会做,我们现在做的主要是创投,这些一定要支持一些小额信贷的创投,中国经济以工业主导向服务业主导了。


    那说到这,大家关心我们商会到底在这个转型期间做了什么?主要做了三件事情,第一个国内资金向海外投资,美国投资基金这个大概是从2013年开始的,这个应该说在国内做的非常大了,第二我们重点要介绍的,就是这个讯采旺材的诞生,同时全球来进入一个亲朋好友的构件,就是引入双“零”要素同时引入渠道资源提高技术含量降低成本。


    这个操作模式,昨天我们也沟通过了,这个平台资源应该在现在社会发展当中应该是最重要的资源,一个是我们房地产商会的资源,另外一个是清华校友房地产协会,第二个是在互联上做双层的众筹,B2B企业众筹和B2C客户众筹,在基金方面,我们是私募基金,我们想做机构也好,最核心要打造一个全方位的会所,要把打造成一个读书的地方,我们现在是已经做成了一个亲朋好友的会所,这是在会场里面组织的一些活动的照片,我们现在已经做过了十多期的活动,这里面有很多行业的领导学者都去这里授课,我们也做了一个管理医院的体系,这些我们现在跟北京的各大医院已经全面落地了,同时我们还为从事养老的一些地产机构,做一些养老社区的规划、还有一些设施的转型。这个旺采电商就不做介绍了,一会高总会做介绍。我们现在需要是降低成本,包括我们还提供了一些绿色产业化的咨询,还有小模块的建筑,这也是我们一直在推的一个钢结构的项目,可以减少建设周期,降低财务成本,增加了5%到8%的使用面积,同时大大提高了建筑的效率,我们整个建设就是目标客户通过校友学子平台聚合,2200多所高效千万校友这么一个大型的数据库,这是我们已经做成的落地项目,是在北京北五环之外,2014年10月份入住,这个项目是在北京首屈一指的一个项目。


    我们发展规划主要是线下打造示范工程,线上是拓展B、C平台渠道。发展实践路径是Z年推广品牌,建成B平台众筹基金,3—5年是需要完成建设。这个基金是10%投向养老项目,之后会协助项目众筹的资源,一方面是获得资金的支持,另外一方面锁钉最终用户,同时还引用设备投资人,一方面对项目投资,另外一方面跟一些专业做养老的金融结构寻求合作,现在已经签订了战略协议。这个资金汇报率大概是3%左右,之后我们还成立了清朋好友的投资公司,所以我们现在和做养老的结构合作,基本上从金融到操作方面,全面的整合,基本上不用操心,我们提供了三种服务和四种合作方式,第一个是欢迎企业加入CP基金+项目合作,第二个是轻资资产渠道合作,第三中就是学子园的项目组合,第四个是基金合作的层面。


    这个是对于资本市场,第一个是学子园BC端口就引入战略投资人,这个需要是做整体上市的,我们做的这个项目我们会引入做证券化的推出,应该说健康消费是一个方式,我们希望创造这个机会和大家一起来合作,最重要一点是我们父母都需要养老,我们也有养老的一天,我们子女也需要养老的一天,所以我认为这个市场是非常大的,所以我希望能够和各位朋友打造一个养老的平台,谢谢大家的倾听。


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