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李明俊 | 营改增对房地产产业链的影响

2017-3-14 13:04:10      来源:       作者:
导读在29日的论坛中,由北大、清华、中大房地产总裁班客座教授、中国房地产商学院联盟十大讲师、智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长李明俊先生为大会作了营改增对房地产产业链的影响的精彩发言,会场内掌声不断。

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智慧源(深圳)管理顾问股份公司董事长、中国房地产商学院联盟十大讲师  李明俊



以下是会议实录:


    尊敬的各位来宾大家下午好,非常容幸有这个时间跟大家交流,也感谢提供这个机会,我智慧源管理公司的李明俊,智慧源3月23号刚刚在新三板挂牌,我们是房地产行业的管理顾问股份公司。现在我们的所有人马每天睡不到4个小时的时间,在座的各位也会忙坏了。


    这次营改增对这四个行业影响太大了,我们很多朋友看到的是什么,看到的是表层,表层说的就是上升了一个点还是下降了,总理在大会说保证各行各业要减税,并且今年减税5千个亿。我们给大家一个过渡期,这个过渡期就是老项目老办法,新项目新办法,在短时间内如果你的项目划分为老项目,那你特税负确实会有所下降,在4月30号我们是交营业税,5月1号我们交增值税,确实下降了。另外是针对我们房价3、4线城市卖的特别便宜的,你未来的税负会下降,因为你的毛利差非常小,就算你按照一帮进税,你允许可扣的现象非常多的话也可以上税。在我们全国去年8.5万亿之间,你们的大部分的售价都在1万块以下,你们未来会超过55%吗?不可能做到的,所以从中长期看,营改增对行业的税负是上升而不是下降的。


    特别是这次营改增是我们的建筑业,现在交增值税虽然也有个过渡期,但是是短暂的,我们给制造业做了一个简单的分析,100分收入,我们的材料收入50、60、人工20、30,的税收大概5到10。你的三项费用里面允许抵的是非常有限的,你的人工可以抵吗?不能。所以你的材料中间不可能有票的,其他能抵的不可能超过50,原来是100×3.3,现在是×50%再×11%,这就是营改增对我们行业的影响。深层次的影响不是营改增的税务的增加,房地产毫无疑问我们的毛利比较高,税负比较重,搞定包工头,第二招搞定税务局。搞定包工头怎么搞?多开三个亿我们的税负利马下降。我们的所得税差了25%,成本增加100块,税至少少了52.25%,所以我们多开3个亿的话我可以省了1.26个亿的税。所得税对大部分的建筑公司来说都是核定增收的,他的核定率是2.5,你给他6个点就帮你开了。


    如果再给你多开100块就要多开36的税,这就是我们建筑业这次营改增最大的变化,不是营业税改增值税,当我们的上游受到这样影响的时候我们的房地产怎么办?比如说北上广深,我们的房子卖到10万平方,我们有6万的毛利,一般按照×11%的话你的税负是上升的。最重要我们的公司又会上升的情况下怎么办?我们很难像过往那种,我们行业内不公开的秘密就是让上游公司,各种各样的服务商,产业商,我们的上游多开发票,来解决我们开发商的税负,这种方式在5月1以后就要重新评估了。

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