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聂梅生 | 养老产业供给侧改革及价值蓝海

2017-3-14 14:18:22      来源:       作者:
导读说了半天养老供给侧改革,你说应该改什么?我觉得是一句话,老者的需求就应该是我们的供给。现在的情况恰恰这两个对不上的,你供给他的他不认帐,他认帐的你供给不了。所以为什么我们开发商最近建了很多房子,昨天在清华经管学院有好多做这个的,为什么我们盖了那么多养老地方那么漂亮为什么空着,我说你的供给侧应该改革,你认为他来住,他就不来住,他想住的条件,你就没有。

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全联房地产商会创会会长、清华房地产校友会会长  聂梅生


以下是会议实录:

   

    大家早上好,非常高兴能参加这样 一个产业链的论坛。咱们按照主持人的说法,咱们就开宗明义马上说一下我的观点。我今天跟大家交流的题目叫养老产业供给侧改革和价值蓝海,这件事情我们产业链的事情是有比较大的关系的。

    首先说养老产业之前,我还是要说一下房地产,因为在座和房地产有很大的关系。最近一年,我们关于供给侧改革说的比较多,总结一下关于房地产的供给侧改革到底是什么?它的瓶颈是什么?供给侧改革,我理解主要还是属于政府方面的事情比较多,政策层面上的供给侧改革是最重要的改革。如果没有这些突破,我们来谈房地产的供给侧改革,是谈不清楚的,而且我觉得也是很难得到结果的。

    首先从房地产来说,供给侧改革无非是这三件事,一个是地根、一个银根、一个财税,是这三个方面。土地的供给侧改革方面,这三件事情应该突破的,而且在十八大已经开始启动的,现在并没有实质性的进展。大家讲到地价包括地王等等,积极推动同地、同权、同价农地入世并没有实际突破。第二土地招拍挂,什么叫地王,地王是举牌招拍挂才叫地王,这个有一些改变,那么地王形成就会受到约制,所以招拍挂这件事情也应该有所变化。第三个70年土地使用权,这三个是我们在土地供给侧改革当中,遇到最大的问题,但是都没有实质性的突破。

    第二个投融资体制的改革,就是银根,银根比地根方面推进的快一点。从我们国家最近这几年,关于房地产投融资方面,整个国家的经营体制改革还是有推进。我们原来基本上间接融资这一块,也就是银行、个贷、开发贷,现在终于有一些突破了。其实应该加大直接融资的比例,建立各类房地产投资资金,促进REITs入世,这些事情我们正在推进,REITs入世事情进展比较快,也可能是我们对美投资,在座是我们对美的股东,投了基金的股东,有一个投资人大会。

    这里面我们会有一个关于REITs对接,我们中国钱出去不仅仅投美国的房地产,可以投美国的REITs。第一支在美国上市了,中国的钱到美国投美国的REITs,还在美国的纳斯达克上市,所以我们现在正在做第二支。这些都是在目前的框架之下,政府比较支持,因为我们已经有REITs联盟等等这些。

    制定资产证券化法律法规等等的,改进公积金制度,前两天我们开一个会,关于民政系统关于公积金可能变化,公积金变化以后很大一部分进入医疗养老,而不是沉淀在我们给职工交公积金就是为了买房子。

    第三关于财税,财税大家都知道,最近我们国家关于财税问题是很纠结的。整个经济转型过程中,税收收不上来。现在对我们国家财税最大的就是房地产,这怎么改?一改财税收不上来就麻烦了。你针对企业的土地出让金与税费并轨规范化纳税,这个大家肯定同意,但是可能企业这一块交给国家的税收就下降,然后指望着对个人收房地产税。房地产税还没说收,每次一说要收就非常沸腾。所以这三件事情我认为是房地产供给侧改革当中最大的问题,如果不能够分项突破,整个房地产目前比较纠结的状况很难改变。

    我们再看一下,目前房地产的情况。去年整个加杠杆刺激,大家都知道,最后这个红线往上走那块,从今年一季度以后是我们房地产上了一下,但是又向下,并没有拉起多少。对固定资产和房地产投资来讲,我们仍然对国家固定资产投资是一个负拉动。再看一下,最近微信圈里面有一个帖子或者大家都有点搞不清楚,到底抢地当地王更合算,还是买股票从企业并购更核合算,好多问题提到这。我说中国土地这件事情已经成为中国的硬通货,有点像老太太买黄金一样。买地好像说还不合算,昨天我在清华经管学院讲课,然后讲到孙宏斌他是清华了,谈到半天他也没去抢地网,他把联想并购了,就是这条线最尾巴。这是今年股市的情况,我们房地产指数是红线,中国股市指数是绿线,虽然去年有一个5000点冲高,然后又下来,但是总来讲那一片的估值,比我们房地产的股指还是在上的。所以看出来大家选择纠结,实际上和整个宏观形式是有关系的。

    讲到房价,房价是什么现象?房价是货币现象这个大家都认可了,原来我们做和货币发行量的关系和M2的关系多一点。但突然之间觉得不对,房价跟M1关系更接近,掉过头来做跟M1之间的关系,从来没有这么正相关,M1是红线,绿线是我们房价。这个事情说明内在房价什么问题?和中国整个经济形势有关心,不是说央行货币政策有关,M1包含企业存款,企业存款并不一定跟央行的货币政策,我的利率或者投放量,这是一方面。

    另一方面,今年为什么是这样的情况,企业的钱投不出去,没地方投,投股市不敢,最近觉得投股市股价高可以。钱投股市不敢投,买地房地产开发商举牌,不能全国企业都举土地的牌也不行,所以这个钱就堵在M1那,堵在企业那出不去,所以变成M1特别高,这种情况之下,企业也不甘心我这个钱就在我自己账上存着,没办法。这里有个人存款,全部去买房子,买房子造成今年房价冲高,是和这个现象有关系,这个现象和我们国家的经济形势有关系,和央行货币政策有关系。他稍微放一点水,钱就到房地产来了,他不放水企业的钱还是出来,个人的钱还是出来买房子,和国家经济转型当中经济形势有关系的。现在房价不能只看调控、限购,我觉得不是这个问题,和整个形势有关系,新的增长点还没有真正形成之下,资金避限的渠道只有这一个渠道。

    另外不仅仅如此,今年房价这么诡异,我觉得跟世界经济形势有关系,甚至英国脱欧都会影响中国房价上涨,而且涨的不少,为什么?一定汇率和房价之间的内在关系,汇率是什么概念呢?汇率是全球的概念,不是中国的概念了。外汇储备持续下降,下降的非常快,本来我们大概3700亿,现在大概在3200亿左右,一下子从2015年7月份到2016年7月份一年之间下降这么多。这种情况之下,我们消耗不起,我们外汇储备这样下降,对中国经济伤害非常大的,让汇率稳定也是我们必须选择的一个政策。

    但是在这种情况之下,在我们外汇储备急剧下降情况之下,什么能保中国汇率?大家想一想深参差问题,答案就在这个地方。我跟张鹏说你们合肥房子卖的太好了,这也是出乎意料的,为什么合肥房子涨那么高的。8月份我们整个中国房地产销售量、销售额达到历史最高,上个月历史最高卖的最好的是上个月。如果是卖的这么好,回来这么多钱,这个钱应该投资,应该去买地,地也没买多少,投资下降成这样。这么点的增速,没买多少地,钱去哪了?又不去投在线工程,又不增加开工量,又不去买地,房地产投资是这样的情况。如果说按照原来的情况,如果是8月份销售量和销售额顶到历史上最高的时候,我告诉你们历史上最高的时候,我们房地产投资的增幅是37%,而不是5.3%,差哪去了?你不要到37%,应该到10%,都到不了,钱不往土地或者说是尤其是新开工在建,不往这投这么个情况,太不正常了。钱回来那么多,就是没有出去。

    所以整个这个事情,我就认为你们反过来想房价,不要老在房地产圈里想房价,想想中国整个经济圈情况,为什么请愿并购、请愿拿地王,我也不开工在建,政府开工盖的保障房也不是特别抢手,以前还摇号,现在还需要吗。这些形势和整个汇率情况和美联储加不加息都影响中国房价。

    说一下养老,关于房地产的供给侧改革,我说的意见是一家之言,可以听一下。我觉得在养老产业的供给侧改革,不能落入房地产里面去。它的土地、资金、建设要去房地产化,为什么这么讲?因为养老产业是一个服务业,就不是一个重资产的事,房地产是重资产,是放到GDP第一架马车放在投资里面,养老产业是第三架马车,这个搞清楚它就不是重资产,唱重头戏的产业,所以土地不能够用招拍挂按那一套,要建立土地财政,资金要创新产业链,尽量降低融资成本,不是间接融资那些,建设不是建一个售楼处把花园做的多漂亮,不是这样,是适老化的问题。这个事情第一去房地产化,第二轻资产方面。

    我实实在在养老公益做两年,我最后总结养老这块没有销售,只有服务。不是一个卖房子的概念,所以我们原来的销售卖房的思路是回收前期投资,和后期入住是脱节的。房产证一转移,后期入住和他没有什么太大关系,是物业的事。采用的方法销售提成、广告宣传,养老这方面都不管用,就口口相传管用。从销售转向服务,从长期服务,呵护终生考虑这个问题,整个市场端开始发生变化了。

    说到底,说了半天养老供给侧改革,你说应该改什么?我觉得是一句话,老者的需求就应该是我们的供给。现在的情况恰恰这两个对不上的,你供给他的他不认帐,他认帐的你供给不了。所以为什么我们开发商最近建了很多房子,昨天在清华经管学院有好多做这个的,为什么我们盖了那么多养老地方那么漂亮为什么空着,我说你的供给侧应该改革,你认为他来住,他就不来住,他想住的条件,你就没有。

    我举个例子,我们供给他的可能是个虚假需求,我们设定他有这个需求,但是并不是他的真实需求,所以失败了。他的真实需求不能释放,哪些真实需求不能释放?比如异地医疗,现在老者像我这个活力的老人,他不一定非在原驻地住,他要出去,出去医疗解决不了,这是政府的事,到现在不能解决。

    第二个旅住养老,学鸟冬天学鸟往那边飞,中国原来的旅行社这样,75岁老人不可以入团,不带你玩,75岁以上保险公司不卖保险,这就是供给侧,他的需求你不供给。

    第三个最明显的,我们老者要求老有所为,老有所为很重要,我在休息室跟大家说,像我这个老者应该说还是有为的,比较少的了。因为我今年76岁,应该在养老这个年龄里面去的。但是我还这里讲这个事,讲供给侧改革。但是现在到底有多少人这样做?并不是说76岁七老八十的人不能有为,问题是60岁退休不让他退休,想有为没办法,60岁谁让你干到76岁啊,这是供给侧改革的事。

    现在民政部想把退休年龄提到65岁一片反对,我上个月绕着地球转一圈回来了,我到美国一看人都干到73、74,我这样还太小。我和美国犹太的开发商,他说我挣的钱供我们家族所有人200年都花不万,老头82岁,自己开着车带我们转一个一个楼盘。他看我是小妹妹一样,你还早得很,我看他太厉害了。他可以干到70多岁太平常了,真的是在掌门创业当董事长,我们这里60岁当董事长。我昨天在清华说清华为祖国健康工作50年,你20多岁毕业,你工作50年就70多岁,让你健康工作50年,健康也不让工作50年,你这个口号不是白说嘛。所以老有所为的事瓶颈不在我们老者,瓶颈在我们制度。

    最后文化养生等等,所以说老者的需求是我们的供给,搞清楚他要什么你给他什么,不是你给他什么,后来发现他怎么不来,他怎么不要的。绿城做得好,乌镇住不满房子全卖了,老人不去住。万科我们的品牌当然做得好,在北京西南那边做的非常好,也是住不满。你说做的不好吗?全部是日本的,就说你的供给不是他的需求,这个事我觉得供给侧改革还是挺大的。

    我们怎么做的?养老产业的创新业态和今天大家讨论的问题很有关系,我们做了三件事,融入互联网+,融入金融创新,互联网+金融来做,形成我们供给侧。互联网+要有平台,要有O2O,一定要平台做,在O2O做。第二融入金融创新,因为没有按揭,没有个贷,必须有一个杠杆让养老产业能撬动起来,而不是房地产杠杆,所以应该有B2B、B2C的众筹。资本市场融资、运营、退出和双基支持,我们的思路互联网必须有,金融创新必须用足,这两个用足了,才往下做产品。

    最外圈是互联网大数据在最上面,金融创新在下面,红圈整个包起来,核心部分的产业基础无非是机构养老、社区居家养老,这两块然后线上线下。中间是你的蓝海,看在这两圈当中哪个地方成为你的突破点,这样来考虑整个市场蓝海。

    具体来讲,养老这方面结构养老是蓝色的,这个是比较好做的,因为是重资产。重资产开发商比较清楚,重资产做出来大部分住不满,不买账,老人不买账,咱们另说这个事。这部分投资大,服务人数占比,占政府规划当中占5%—8%,占比很少机构养老,但是是刚需。一个机构养老大概3000多套,总有千把人在里面住,这是一块。

    第二块社区居家,社区居家我们正在引爆,政府最重视是这一块,他投资也在这块,但是他对商业模式模糊、比较不清楚。它是服务业,服务业投资分散,服务人数占比90%,个体的样本非常多,90%的老人都在社区居家。但是管理难度很大,因为每个人消耗就几百块钱。你如果做社区居家,你看到几万人,一个人一年就几百块钱,在社区居家里到不了1000块钱,所以管理难度非常大、举步维艰,政府支持,各个区都在做驿站。看你数据多大,数据足够大,大数据顶在一起形成商业模式。

    新的一块旅居养老,都可以旅居春夏秋冬都可以走。这一块比较容易融合养老、旅游、房地产,融合老少三辈全民服务,融合互联网大数据,是比较容易在旅居形成的,因为它是流动的,这是我们整个的商业模式。两个基金怎么样把它撬动起来。

    下面讲三个应用,用这套思路现在做的怎么样,结果怎么样。第一我先说候鸟旅居,根据携程报告,去年我们老人的旅游达到8亿人次,相当的多,占到全国旅游总人数20%。而且他人数比较少,不管淡季什么季,老年人已经成为中国旅游市场重要的一级,也是我们银发族退休的最大消遣方式。他的消费是多少,他通过跟团、自由行、油轮等等,去年单次旅游人均花费4000,一次一人4000这是携程统计。比我说的在社区里面一年才几百,你要注意单个样本的价值,差不多十倍这样的数量级。一个样本的价值你住在机构养老里面价值更高,一年消费8万、9万,基本上是百千万,也就是说居家养老、旅游和机构养老是百级的、千级的、万级的消费,差这么多。他们选择4星级以上酒店的比例达到70%,老年人现在已经想开不再省钱了,子女也愿意把送爸妈去旅游作为重要的孝亲礼。

    我带他们去过两年,在这之前,我们扎扎实实做了两年,我带他们两年在做候鸟,确实是这么一个情况。单次花费超过4000,因为住的时间长,而且居然他们有自驾游,我们老年人当中有自驾游,基本上我们全部都是自由行,很少很少跟团,基本上自驾、自由,老年人现在能开车的还是挺多的,因为他从60多岁—80多岁,我们现在都还在开车,这个问题不大的,不要轻视这部分的消费能力。

    我就说一下清朋华友候鸟式旅居,全球世界候鸟旅居卡,这个马上上线了。这个是我们全联房地产商会和清华房地产上协会来作为支持单位,由清朋华友基金来做的。这个实际上我们为什么只做一个记名卡、充值卡,实实在在就这一张卡,而不是形象卡。这是我的意见,我说就做面值5000,第一期先把事做好,把人聚起来。他一次消费4000,我做5000,基本上一次旅游就可以刷完的就是这么简单,价格定的相对来说是比较合理的,一周一人1000,如果住四周差不多刷完了,一周一人1000,正好一个月在他退休工资之内。这个人群的退休工资大概在5000左右,所以一年用一个退休工资旅游,这个是比较简单的做法。

    包括这样一些服务内容,现在春夏秋冬全部覆盖,1月—12月黑龙江五大连池、伊春、浙江、千岛湖、嘉兴等等都覆盖,春夏秋冬都覆盖。我们现在做签约,有一些确实是重资产。比如说黑龙江的五大连池和海南的博鳌这个本来是温度水城在那的度假基地,本来就是重资产,我们现在在温度水城这就是它的价值,其他的全部是签约。所以现在在这里做旅游、做养老可以加盟签约就好了,作为度假基地,把人带过去刷卡就完了,落地以后你管,招人、招鸟我们管,就是这个概念。所以这个事情是候鸟的概念,这也是和携程、途家和美国学鸟,他们为什么做得起来?他们当中的优点和他们的问题。你好好分析以后,这是一个很大的蓝海,我们现在正在通过基金启动。

    这就是当时我们做的线下冬季在博鳌,夏天在五大连池的情况,这些老人大家看到非常高兴。

    具体我想讲百千万这一级,百亿级必须自己做,必须把一百亿级老人的候鸟把他自己维护好,这个我们已经做到了。千亿级需要有平台,社区养老+物业协会+房地产上会这是千亿级,万亿级我们和苏宁,在苏宁互联网金融平台走,百千万这样三级做,这样做下去当你做到万亿级时候,这个量相当大了,为什么基本上轻资产,不要自己去建基地,别人建基地加盟大家一起做。这就是一片从服务、从消费,我们这卡是消费卡,并不是理财卡。我不太主张一下买5万块钱,老人刷不完5万块钱,剩下4万块钱可以做理财、P2P做什么什么,我说先不用这个,一弄这个就乱套了,基础消费卡,从消费开始做起,即使消费也比社区里面一点一点的去,一年一个人500块钱这样好,我不知道消费额。确实是从供给侧,给老人提供的服务端,他们需要出去旅游,也符合国家的要求。

    第二关于候鸟一块,是我们挖掘蓝还当中很重要的一块,这块是正在进行,自己在做。

    第二个社区,社区这一块刚才我说了模式太多了,我们怎么做的呢?社区正是由于模式太多了,我们也确实跟我们副会长单位山水文园、当代都做了很多深入的沟通。但到最后,也可能我的意见不对,我比较强制性的在清朋华友基金里面说,我们自己做,就投就完了。为什么?别人先行好几年了,做的很痛苦了,非常难举步维艰,但是已经做起来的我们投就好了,你基金做财富投资人就行了。

    这里面有个什么思路?我说我坚决反对在社区这一块,又重头开始挖地捡豆子,不能做这个事情,你就干脆投就看你的判断了。我认为这里面有不同的思路,一种先聚量,一种先聚资,我比较反对先聚收购,先聚资,上市公司买一大堆物业管理公司买几百个,我扩张了这几百个社区归我管,不行,归不了你管,不行,最后一塌糊涂,还不如人家管呢。比较反对先用资本撬动社区养老的板块,我觉得应该先聚,你先说你能做几个,现在是不是有聚量的,已经有聚量的,做了十几、二十年的,量做起来,你投他就可以了。

    我们第一轮投资投管家帮,就是因为他们现在有17万服务人员,有17万员工,咱们的开发公司做到17万员工是很大的开发公司了,他已经做到这个量了,而且马上在IPO这个阶段。反过来管家帮为什么让你投呢?他已经快上市,需要你投为什么?因为有互联网、有平台,平台的概念就是互联网重要的概念,最后挤出来一个份额,给你们一个董事席位你们投,他挤出来的,他们最后一轮是碧桂园投的,碧桂园也看好了,我们今天是一个平台,什么叫平台?平台并不难,平台是扎堆就完了,你说房地产商会怎么成立起来的?当时就那么多家发起成立,我今天讲大家觉得房地产商会在国内做的有一席之位。

    当您的房地产商会2000年成立时候,是21万起家的,我们每个人一人出3万块钱,七个人每人出3万块钱这样起家的做到现在,就是一个扎堆的概念。现在我们这是一个扎堆的平台,扎堆以后就能形成品牌,就能形成互联网概念,所以他们开好了我们的平台,一个清华平台。清华平台更有意思了,清华百年校训以后,说要进入企业,结果成立协会。所以清华房地产协会选我当会长,现在有3500人了,清华毕业这么多年的校友,在房地产界的,还是有能量。你找到这些人,找到一个好平台,你可以树一个旗帜。

    今年我们马上要开年会,我就发现出来很多很多我们的分会或者二级组织,都是最近才成立的,而且非常有声有色。我就支持好几个,我说你们赶紧报名,趁早民政部不管二级,你们跟进扎堆成立分会。原来王永平他们的商业地产联盟,也进到我们商会,成为我们的二级。你不要做职业经理人不要从头搞,已经聚起来了,实际上平台就起来了。最近关于租赁这一块,出租公寓这一块就成立了一个,可能REITs都要成立。所以平台并不难,要用心经营、用心做,就是扎堆意思。

    要先聚量,聚量聚到上平台自然就放了,你做到上到我们平台这一级是我们能控制的,平台做好再上就大数据一级,你说大数据的平台就跨域,跨域跨国的,就只有中国几个大的蚂蚁金服这些。你不要开始冲着他去,这是我的看法,为什么这么说?我们物管公司,管理容量17万了,有足够的样本让你聚量,不要小看这块。我们经常不那么做,老想一步登到大数据,结果你在云里面下不来。我觉得样本是足够的,政策是足够的,而且政策恨不得给你免这个,免那个,现在北京驿站不要你出钱的,政府给你出钱,但是你要运行起来。运营就很难的,这是关于社区居家,社区居家我就主张投,哪个好投哪个,不要自己从头开始做。投了以后的量再聚一次,然后大家一起齐步往上走。

    最后我说一下机构,机构我们实实在在做一个清朋华友,是一个机构养老,当时的顶层设计是我刚才说的轻资产、平台、双零土地成本趋近于零,融资成为趋近于零,引入从绿色建筑到科技,这样的成本提高性价比。我们房地产商会原来做的这一大块东西都在这个地方。平台是这两个平台,金融是双层众筹撬动起来。基金是私募股权基金,现在已经开始投了,第二期开始招募,招募的很顺利,因为看到第一期前面做了这么多工作,愿意进来,众筹基金这两个来做,渠道是下面,包括今天的电商平台、模块、社区O2O、海外基金后续加盟的来做。

    轻资产系列是这个一个系列。主要讲一下这个项目下来,肯定现在做成了,为什么做成?是他的超值服务,重资产不能太差。我们没有做重资产,不是按照我们的规划设计走的,肯定也不是最好,我们自己从头投资会做的非常好,有几个概念得到认可,中央台在我们那采访一天,重点采访这一块。我们提出一个口号倡导积极养生,避免消极养老。你要是消极养老就越养越老,你不能进了养老机构就越养越老,其实说的不好听就走向人的终端,这个不行的。

    但是积极养生是越活越年轻,我在那里待了两年,大家看你去养老机构两年,你好像没什么变化,有的说更有活力,更年轻了,那天回到原单位很多人说你更年轻了,形成逆生长过程。逆生长是存在的,确实在我们每个人身上,每个年龄段都有逆生长,你有一个加速老化的过程,也有逆生长的过程,怎么激发逆生长过程,尤其在养老阶段很重要。激发这个身心健康并举,不能光是养生,吃什么药,保健、推拿那些,这个很重要。但是更重要是心态的健康。心态非常重要,心态调整和他的逆生长,能本身战胜很多疾病,这样从医养变成康养,最后变成乐养,这是一个口号。

    第二个我们以文化养老为主题,形成具有凝聚力的高知社群。我们这个项目面对清华朋友,清华毕业生、北大毕业生跟清华沾边的都可以,八大学院到我们那非常多,天生有一个社群概念,有一个共识,所以比较容易能够凝聚成高知社群,发挥具有专长的意见领袖作用,形成很多原创型的文化社团,走出去尽显银铃风采,到正社会发送正能量。

    我们那里有一个四大美女,都是90岁以上,最年轻92,最年长的98。这四大美女她们自己管自己,92给98推轮椅,这个很不容易。我们那里的义工系统,我们这些人都可以当义工,更多义工是老年人自己义工,我们所有社群是老年人当头,每天早上10点以前别找我,我是这个义工的头我带他们瑜珈、打坐、按摩、做操,这个归我管,天天早上干这个,我就成了那个义工的头了,画画的有画画的,唱歌的有唱歌的,好多好多各种各样,都是自己的意见领袖,是非常杰出的,出来以后当义工,自己管理自己,这个已经形成了。

    原来年轻时候的梦续老有所为,你60岁退休,结果到这里有他的作用。你年轻时候喜欢唱歌、喜欢画画,但是你没有时间,也没有人教人,这有得是能人高手,整个义工系统形成,这是正能量的循环,这是他的需求。那天二台给我们做经济报道,采访的时候问金融界一个人士,原来在银行做高管的。他说你缺钱吗?我不缺钱,你家里没房子吗?我家里好几套房子,那你干吗来这?喜欢这,我家里比较提供这些东西,就是说你提供了他的需求,刚才说你提供的需求是他要的,他就来了。他不是没有钱,他有钱。

    大家都知道在北边燕园做的非常不错,做的很好也是金融创新是保险。但是燕园有一些人到我们这边来,我们这边也有人到燕园,我说你干吗上这来?我说那边挺好的,他说太贵了,我说你能住燕园当时选择可支付,燕园先交200多万作为保险,每个月两个人要1万多,我说你可支付。他说我有钱是一回事,我钱怎么花是另外一回事。

    大家注意你现在养老对象是什么人?30后、40后进入养老,30后、40后是没挣着钱的,我们当时退休的时候退休工资只有1000块钱,我还是40年出生的,正好在这个中间是没钱的。可能他的子女有钱,可以让他去更高的一个月有1万多消费的地方,老太太不愿意,她说我不烧那个包,子女有钱没用,她不去。我们这些人是一路关电灯长大了,家里灯要全关掉,水龙头要拧紧。50后是一批知青,有一些成长非常好,有一些下岗,这个群体再过十年是这个。真正中国的高净值客户应该在60后、70后跨到80后,在座这些可能是高净值客户,所以那个还在再20年以后、10几年后,才你们这些人考虑养老,那时候做的特别高大,消费观念不一样,要注意这个市场。

    我讲半天供给侧改革就是这个事,供给侧是他的需求,他需求你能供给,别他需求你供给不了,你供给的他不要,那就惨了。这是我们的会所,这里面很多是清华符号,清华的校训什么的,当时设计的真对了,大空间全开场,所以很多社团书院在我们这做,这是我们老年人。

    第一个最前面的是走秀队队长,已经82岁了,非常优雅的老人,能看出来是七老八十吗。下面是新疆艺术学院舞蹈系教授马老师,教我们跳新疆舞,我们在五大连池都在练。画油画是中央美院油画系的教授,现在都在我们那,他是意见领袖。你要学油画跟他,学跳舞都是歌舞团是这样的。白头发是清华大学建筑系的徐淑凤,是四大美女之一,她今年92岁。这是我被她们拉去走秀,可以看出来这样一些是我们大家需要的,这是他们活动、唱歌、弹琴、写字,这是服务的渠道。

    最后我再说一下,你们的帐算得过来吗?轻资产撬动有重资产吗?我们说的最靠左边的这栋楼3号楼,我们做成清朋华友学子园,重资产不是我们做的,重资产是300套,投资1亿5,单方造价是5500,零地价、零财务成本,这一套是我们做的服务,做的轻资产部分,3号楼已经做完了,我们现在做隔壁那个,是6号楼,想做成医养,这完全是重资产,它租约20年,因为农村集体建设用地可以整租20年,这栋楼是空的,我们想做成医养,现在紧锣密鼓的做这个事儿,这样的话两栋楼就配套了。

    先说一下3号楼当时做的财务测算,也就是说金融杠杆的撬动,你的互联网众筹,众筹是互联网金融当中非常重要的部分。我们是B2C的众筹,众筹比例和回收期的关系,众筹比例是0,重资产回收期11年,众筹比例达到60%的话,回收期是3.6年,当时测算进入这个项目的测算,看看我们3.6年能不能回收前期投资,就看你众筹比例能不能做上去,客户众筹能不能做上去。和他相对应的IRR众筹比例0的话12.14,是60的话就是19.16,22是能够接受的一种回报。为什么我们团队全联房地产商会一半人搬家了温都水城,一半人在那办公,就是要把众筹做上去。只有做上去以后,才能验证你前期投资是不是三年能够回收,所以我们全部都过去了,我就住进去了。

    实际上前期投资1.5亿,我们到了一年半的时间,现在我们还不到两年,到一年半的时间我们押金众筹做到58%了,已经做到60%左右了,已经回收前期投资1个亿了,一共1亿5,占前期投资57%,这时候停止不做了,后面那些不用我们做了,商业模式已经验证了,而且提前了。我们因为有参照,他四栋楼一起开的,前三栋楼比我们早开一年,我们是最后开的,结果我们进去一年半超过他们两年多的销售,就因为我说的模式是成立的,我说行了不做了,我们毕竟不是为了给他卖房子,我们是验证机构养老的模式,我们就转入了医养和社区和候鸟。这三块候鸟比社区启动的晚,比1号楼其如的晚,结果现在最快的是候鸟这一部分,转入这三块。

    我们预计两年内全部前期投资都收回了,符合测算的商业模式。因为我们清朋华友进驻了温度水城,带动他后面楼也卖的非,因为我们这栋楼基本上没得卖了,好户型挑不着了,想奔着清朋华友来的就选择其他楼。孵化器已经成功了,不管我们自己的收益还是重资产的收益,现在重资产红木集团在前期重资产没有太大的压力,已经回收的差不多了,他们也不过三年,三年到三年半回收前期投资是很好的。

    当然区位、家、交通、购物很重要,这里关键问题一个圈子很重要,所以做这个话社群圈子太重要了,就是口口相传,一个传一个一个传一个过来了,定位很重要。可支付也很重要,我们定在5000—8000,你可以定在最高端的像北京好几个做的非常好的,包括燕园,可支付利更高一些,也可以定到更低一些,基本上低于4000有政府补助,可能低于3000、2000一床难求了,所以它也是金字塔看你怎么定位,整个两年来的回顾到10月18号是两年,大概做了这么几件事情。

    我希望今天在会上跟大家交流,希望得到大家的反馈,谢谢。


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产业链创新合作分会官微

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  • 在29日的论坛中,由全联产业链创新合作分会副会长、碧桂园控股有限公司副总裁杨丽兴女士,为大会作了从千亿房产的视角看产业链的整合与创新的精彩发言。

    阅读:1712|2017-03-14
  • 12月9日上午,由全联房地产商会联合相关百度、乐视、旺材电商、大猫电商等机构主办的“2016年中国房地产产业链战略诚信供应商华东区专家评审会”在新城总部控股大厦隆重召开。

    阅读:1151|2016-12-12
  • 2016年9月22-23日由全联房地产商会、中国建筑金属结构协会共同主办、全联房地产商会产业链创新合作分会承办的“第五届中国房地产产业链创新合作高峰论坛”盛大召开。    本次论坛的主题是“重塑产业链、构建新生态”,“新常态”的转型下,对整个产业链来讲,如何共同携手挖掘产业链间的核心价值,为“供给侧”和“需求侧”的平衡发展创造新的生态系统,已成为了商会乃至全行业最热门的课题之一。论坛得到了山水文园、当代置业、广联达、泰禾集团、中粮置地、朗诗集团、华润置地、北科建集团以及旺材电商、蒙娜丽莎、华隆建材、狄耐克楼宇、豪客太阳能、古猿人石材等产业链众多企业的大力支持。

    阅读:1048|2016-09-23
  • 7月26日,我们有幸邀请到了深圳中天精装股份有限公司总经理、总工程师:张安先生 在第六届中国房地产产业链创新合作高峰论坛 -- 全装修采购会(成都站)为我们作:“批量精装修:现状与挑战”的主题分享。

    阅读:994|2017-07-27
  • 由全联房地产商会联合百度、乐视等相关机构主办的“2016年度中国房地产产业链战略诚信供应商”公益榜单即将揭晓。为使榜单更加“客观、公正、公平”,12月2日上午在碧桂园集团总部召开了由全联房地产商会产业链创新合作分会、碧桂园集团联合主办的“2016年中国房地产产业链战略诚信供应商华南区专家评审会”会议室举行。

    阅读:908|2016-12-05
  • 2016年10月19日,CRECC第四次会员大会暨2016年会在北京落下帷幕。在全国工商联领导的见证下,经过多票数选举最终产生了全联房地产商会第四届理事会领导班成员。富力地产集团董事长、总裁张力获连任,任职CRECC第四届理事会会长。

    阅读:891|2016-11-14
  • 6月17日~18日,由全联房地产商会和中国建筑金属结构协会联合主办的第四届中国房地产部品采购联盟供需合作高峰论坛(华东站)在上海绿地万豪酒店隆重举行。本次峰会以“变革—破局—创新”为主题,并围绕新常态、新形势下的房地产行业如何变革创新、破局发展等问题展开了热烈而有成效的讨论。

    阅读:853|2015-06-19
  • 我们企业是否适应现在的变化,这个时代有什么特点?我们认为有三个要素,就是金融是现全球最重要的因素,第二个是互联网、第三个就是科技加持了这一轮经济结构调整和企业转型的格局和速度。

    阅读:838|2015-11-07
  • 12月23日,由全联房地产商会联合百度、乐视、旺材电商等机构共同主办的“2016中国房地产产业链年度盛典暨年度战略诚信供应商公益榜单发布活动”在北京盛大召开。

    阅读:808|2016-12-28
  • 全联房地产商会产业链创新合作分会决定于2016年12月23-24日在(北京)召开全联房地产商会产业链创新合作年会暨中国房地产产业链年度盛典活动。

    阅读:668|2016-11-04
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张鹏 | 绿色科技房地产的全产业链变革

这个创业不是我们一定要重新离开公司,在外面用资本去撬动,内部也可以重新的用创业的思考去思考发展。我们现在也知道,在泛地产大的形势之下,我们资产和资本都是错位的,在这个节点上。我们内部探讨的时候,几个方面认真的去考虑。第一地产已经变成了改善性的刚需,昨天苏州3万8的楼面价你做什么刚需啊?你想做也没法做。第二所有的企业走向服务华、精细化制造,大财富的管理、产业的升级,产业资本和资产进一步的深度结合。

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