房地产精装修全过程产品营造解析

内容分这么几个板块，一个是趋势，第二个精装目前的形势分析一下，第三个精装修领域里面很多房地产公司不太愿意做精装修，做了精装修问题非常多，后续的投诉，第五块也是可以跟大家分享一下，我们在房产开发的时候哪些环节可以增加客户的满意度，增加他对你这个房产品类的黏性。第五块有时间讲，没时间就只能忽略。

第一个原来一个统计数据非常大的，我们早期的房子交付多是毛坯交付的，他造成的影响是比较多的，比如说环境污染，比如说噪音，还有一块可能在入住的时候大家应该有这种深刻的体验，你入住之后隔壁那一家永远都是在装修，在你楼上或者在你楼下，这个装修永远是没完没了的，污染也非常大。其实他这种浪费跟扰民现象是非常严重的，国家一直在推行这些精装修的房子，也不是说精装修，是全装修，最起码能够保证客户的入住。2016年10月份国家就颁布了要全面推行精装修，北京可能是最早，包括北上广深这些城市，最早在实施这种精装修，当时很多其实还不是强制性的。现在三四线城市开始全面去实施这个精装修的一个管理措施。

我们也非常清楚早期的时候，我们也开发很多毛坯的房子，交给业主，我相信在座的各位家里面一定经历过装修，其实你并不是内行的，装修这个事情应该来说非常的复杂，我在这个领域，一直管精装修这个行业，越管越发现其实真的挺难的。所以当一个普通的人如果你想把家里的精装修做好，我觉得真的是不太可能的一件事情，因为太专业了，不光要懂材料，你要懂成本，而且你还要懂基本的美学，还要懂收纳，它的专业性真的非常强。所以我觉得国家2016年10月份推行的这种装修是非常有必要的，可以杜绝很多不必要的一些麻烦，当然给房产公司也带来了一些新的要求，还有一些新的挑战。

所以我想因为有这么一个大的前提，大的一个背景，我们接下去肯定是在房产领域全面推行这个精装修。精装修因为我们做的也比较早，在绿城也好，差不多做了十七八年精装修，最早精装修楼盘交付从2002年的时候开始，有一个整盘的精装修交付。当时其实应该来说精装修的一个管理人员并不是那么丰富的，也经过了十几年的很多经验总结沉淀，慢慢建立了我们自己一套体系，我不知道在座的一些房企公司有没有，当然我相信也有精装修，但是他确实要适合你本企业的一些完整体系，才能更好的对你这些产品，对你这种精装修产品有所沉淀，有所指导，才能在下一个项目里面做的更好。所以市场需求大。招了一个人估计还不够，因为它是一个完整的体系建设，跟其他材料系统都是一样的，无非房产开发里面有时候大部分是配了土建、安装、成本、采购，但是往往因为不做精装修，所以精装修的人员相对会少，目前市场需求非常大，对我们来说我觉得就是机遇，但是也是一种挑战。

这个我是蛮有感觉的，当你一个房子本来我是毛坯交付的，精装修跟我没关系，你爱怎么改怎么改，漏水什么都不是我的问题。但是我把我的东西交给你的时候，所有的问题可能跟你没关系的都是你的问题，因为你是精装修交付，可能有划痕，各方面问题，很多问题是想都想不到可能就会出现，前期的时候一定是没有想到的这些问题，结果到后续会导致的一些客户的投诉。

第一个从建筑本身开始说吧，原来做的时候建筑就归建筑做，室内归室内做，但是这两个天生的有些矛盾在里面，就是一些建筑尺度的问题。简单的打这个比喻吧，建筑是轴间距离为准的，卫生间开间一米八的，大家普遍认为这个尺度也够了，但是当所有东西摆下去时候，你会发现就少五公分十公分，因为在室内的一个你要达到基本舒适尺度的时候，这个就是最低的标准，你的台盆差不多一米的尺度，可以放很多物品，有些东西都能放上去，包括舒展程度都OK。马桶最小的尺度可能就是800，一边是台盆面，一边是淋浴房，所以这种最小的尺度其实在室内来说也是一个体现，包括淋浴房的舒展空间，能够空间越大越好，空间确实有条件限制，房子的平方都是用来卖钱的，每个地方做一个合理分配。

建筑可能在这个尺度里面不会考虑到，一般卫生间两米二撑死了，最多给你弄到两米六，往往这些尺度就跟室内会有很大的一个差异，室内来说都是以厘米为单位的，如果更精准一点，做到精装修的时候，其实就是以毫米为单位，不能有一点偏差，你偏差一点，位置可能就不居中了，室内非常讲究轴线，所有的东西都是有对称轴线关系的，这个我觉得首先就是建筑的概念跟室内是不一样的计算方式。所以通常来说在房产开发的时候，我们的经验就是在建筑户型平面时候，我们室内就要介入，怎么来排入这些平面。

还有一些这个也是一个案例，原来做毛坯的时候，你不会给他考虑那么多，就是把它做的比较干净，做的很完美，但是当你把这个做的很完美的时候，你只是没有想到这个面就窗台那个面已经变成一个可塔面，超过25公分就是可塔面。这样一设置，离上面玻璃只有60公分，现在安全隐患也蛮多，有些小孩子还比较顽皮的，通过这个爬出去了。责任界定就跟你有关系，因为你没有符合我的安全设置，如果在土建的时候这个做法可能是他自己做的，但是如果我们给他做上，就是你开发商责任，这种案例也蛮多。很多矛盾点前期就是因为没有考虑太透彻，在建筑的时候。

第二讲一下这个行业的痛点，这个行业里面我想很多企业也都是在做精装修，精装修这个领域其实前面也说了，并不是很好做，第一个我觉得从成本来说，可能投入了同样一个钱，但是他出来效果是不一样的。也相当于比如说你花了同样的钱客户不一定接受你任何东西。

第二个比如说客户当他自己做精装修，他的矛盾，他认为我完成这个事情就OK了，我满足我的一个需要，我只要帮他解决基本的使用等等，但是当你作为开发商给他做精装修的时候，他的需求就变成非常的高。这两天经常看到这类型的图，什么巴黎世家，对于业主来说只要需要就可以了，当你给他的时候，他对你的需求点可不仅仅在于他储存的一些物品，在于他的心理预期，你要给他更好的，更完美的，可能也是差不多成本，当你给他的时候他就会对你有很多的要求。

另外我觉得我们开发的时候有一点，特别是在做管理层，有一些还不一定是搞工程出来的，不是搞工程出来的时候其实对成本没有概念，你让设计师做一个效果， 虽然你给他一个限额设计，告诉他我要做2500的，一定会给你做3500的标准，因为设计永远是满足这个展示效果的。你这个时候去做还是不做，后面你自己做的时候你会发现怎样都做不出来，这个时候就开始想办法减掉，我要很多比如说这个空间减掉，那个空间减掉，这个不是那么容易的，不光是减，减完了不一定有效果，哪些该减哪些不该减其实也是非常专业的事情。往往我们就是说你要很现实的面对我们所提供了多少成本，做多少设计效果，因为我们现在自己也在做公司运营，其实我们就非常清楚，我们有时候也会碰到不同的设计，明明2500的，给我们看了一个标准差不多3500，基本上可能就是做不下来，我们很清楚，很多人认为我就要你这个效果，我就要你这个3500的感觉，所以我想很多在方案既定设定好的时候成本一定是非常重要的，多少成本做多少设计方案，不要把很完美的设计方案提交到上层，最后死的估计是你。因为你是那个执行者，你要最后把它落实，但是很难。

这个我想大家也比较知道，就是展示样板间跟交付样板间的区别，我们早期在做的时候，做了很多样板房，现在大家也知道这个非交付标准，很多贴在上面。但是往往我们里面有很多的一些固定的内容，我真的去看过有些房产公司，其实还是在业界比较有名的，他的展示样板房跟你所看到的交付样板房完全就是两码事，会导致非常多的投诉，因为所见非所得。我们在前期，后期基本上没有，我交给你我看给你什么样的东西，会有一套完整的清单给到你，用的什么电器，都会非常清楚，业主对我来说不会对你有太多投诉，因为明明白白就告诉他，你买我这个精装修房，你收到的是哪些东西，千万不要凭空的去承诺很多。还有一点就是我们有一个项目，当年卖的非常好，杭州跟北京房价有差异的，那个卖到五六万，2014年的时候，也是挺高的。当时就是把那种精装修，把它分成两部分，因为很多时候不是要毛坯验收之后做精装修，其实只有3500的精装，销售的概念里面不是特别清楚，就是跟工程，他没有统一的口径对应，销售出去的口径是6000，后来业主天天跟你扯，你不是6000嘛，我怎么算都没有6000，还得退我钱是吗。有时候千万不能把他的预期放的特别高，工程跟销售一定有一个非常确定的统一的销售口径，太高预期自己套到那个圈圈里去了。

这个也是我们的案例，电磁炉贵吗？电磁灶贵是吧，当年早期采购的时候对灶和炉不了解。我们的想法里面就给他配电磁炉，每个房间额外增加了一千块钱的费用，因为清单里面给他明确的就是电磁灶，这个其实有很多花钱买回来的一些教训。做精装修核心还是安全，我们管控里面两个安全非常要注意，比较注重的。其实我们老板因为一直追求品质的人，我们也马上开了会，虽然跟我们没有太多关系，所有项目强调这两个做的时候做报备，做装修表面好不好看其实不是特别重要，但是它核心理念，它的一个安全性就是非常重要。另外一个我们也经常在说的其实装修里面有一个比较大的通病就是水的问题，毛坯你要过水，其实问题不是很大，但是精装修交付之后业主可以住下来，如果发现漏水，你要请他住宾馆的，这个费用也是不少的。而且你在拆的过程当中，还不一定能够找到那个漏水点，全部都做完了。我们的管控里面，防水这个是一个专项，必须得审的，必须得查的，将来也可以杜绝很多的问题。当然你说100%杜绝这个事情从中国目前来说还是不太做的到，不像做降落伞的验收，因为原来降落伞的验收它的成功概率是99%，就差这1%，后来也改变了他的验收方式，就是说谁验收的，谁过去跳，这个时候基本上每个降落伞就是合格的。这个防水即使你检查完了，检查完了发现问题，最后因为时间来不及，没有办法及时调整，面临什么时间点一定把这些拿出来做一个交付。

谈谈我们的一个装修吧，因为我们的一个装修基本上从控制的角度来说，我们基本上一定会分为这几大类的，第一个其实钱就是要花在刀刃上，每个钱都是有出处的，不是随便花的。第二个材料资源的整合，在我的整个成本里面占到非常大的比重。第三在于设计管控里面，因为设计往往需要前置，而且设计可以创造很多的价值，我们也会按照每个阶段不断的去强化这些效果，功能，安全性等等。第四个其实是工程管理当然不止这12个点，这12个点只是把它重点再强化之后，可以规避很多大的节点问题。第五个问题一般往往会忽略掉，就是交付前的准备，以及交付后的维护。

我们的标准里面，我觉得1500做的下来的，随着现在物价上去，包括我觉得环保要求意识越来越强，工人的薪酬工资等等也都在上涨，做到1500不是说不可能，就像接下去马总做的装配式，那是可能在很多环节里面减少了一些成本，只要减少劳动力这种环节，很多成本还是相应可控的。现在市场上还比较贵的就是劳动力成本，还有一些主材会比较贵一点。我们一定要把它做一个分配，通常来讲1500设施设备占到35%的样子，精装的一个组材硬装，差不多在65%，这样是四六开的基本的比例，如果精装修的比例在提升，比如说精装修的标准达到3000的时候，那可能就设施设备只占了30%的比例，这种比例是我们运用下来相对比较合适的去分配，当然也会有一些项目有差异，我看了一下这么多项目下来基本的大框框也在这个范围里面。这些就是每个区间最后给他一个明确的，做什么类型的一些标准等等。

材料的整合其实这句话我还是比较爱听，要对的时间对的空间花对的钱买对的物。他说完了之后突然联想到，其实人的婚姻也是这样，你在婚姻是否幸福，也是在你人生道路当中碰到对的人，从此以后结合了。这个其实都会经历这三个阶段，精装的材料跟一些大众的材料有一些不一样，因为还讲究一个匹配度，客户是否能够在当地对于这个品牌有所接受。我们现在基本上是我估计在座的很多可能已经做的比较高级一个层面，所有都是一些配置好的，就像我们现在也这样，就是厨房的系统，卫浴的系统，主材的系统，个性的系统全部都是在我的后台库里面，我要配置的时候，整一个清单，所有的东西就能够出来，有一个更新迭代的过程。材料我觉得这个比较难做，他不是固定的，他是一个活动的，这个做好一个基本的套餐，只是对于业主的一个适配性，但是真正一个价格可能还需要最终看你的美男采购量的多少，没有直接因素。

我为什么提到这个材料，材料系统给我们背过黑锅的，我们有一个非常高端的楼盘，这个楼盘其实在几年前，当时两万多块钱，像温州，温州有一个项目，卖两万多块钱也是不得了了，十几年前精装修，三四线城市，我们给他用比较好的电器，结果业主就是投诉，说你们那个油烟机特别差，烟都排不出去，我们就归结说那个是德国的，德国的那个烹饪可能跟中国还是有很大区别，因为老外基本上没有像我们煎炒煮，在厨房各种油烟。后来我们发现其实材料系统真是背了黑锅，我们去检查的时候会发现其实像烟机这种是一个体系的，一个系统的工程，烟道有没有疏通，在工程施工的过程当中，他难免烟道会堵塞，烟道是不同的，你的油烟机再大的吸力也是排不出去的。另外一个就是油烟机有一个软管，有一些吊顶一旦高或者低的时候，可能需要重新去开口，重新开口的时候可能接了管只有接了一半，我们后来就发现实际上并不是很多进口的油烟机更好，很多时候还在我们这个系统的工程有没有做到位。很多原因，其实就是一个系统的工程。在这个材料研究久了之后，你会发现其实管材料你同样要懂这个装修，最起码我能够说这不是材料的问题，是一个系统的。

再讲讲我们设计管控的一些内容，因为材料讲了基本上可能就是一个重点还是设计管控，今天我觉得时间也比较紧，我只能大体的给大家讲个别的一些案例，同我们来说一定是有一个非常完整的体系。先讲讲我们因为一直在做的七弦琴的标准，在每个弦上设了几个点，比如说有七条弦，销售、前期、设计、工程，设计在一条弦上分为几个点，有规划、景观、室内、灯光等等，每个点上其实都有自己相应的管理一些标准，我觉得因为有时候我跟我们的公司学员培训的时候，经常会举到一个例子，煮鸡蛋的案例，大家在座的一定会说我能煮鸡蛋，我会煮鸡蛋，但是我相信在座各位煮出来的鸡蛋有熟的，有生的，或者你的水是浪费的，或者你的蛋壳剥不出来的。建立这些标准，让每个人煮出来的鸡蛋都是一样的。所以我们会明确这个鸡蛋放多少水，你要用多大的容器，你是开火几分钟，多少时间关闭，一定有两个量化的数据指导你所有的管理，这就是我们当时建立这个标准的一些初衷。

讲设计我们就是有这12个节点了，包括怎么去启动项目的启动会，做一些室内任务书的编制，这些内容其实每一个环节打开了之后就知道我上面对应的是什么工作，有哪一个点，下面对应的是哪一条工作，我输入跟我很像的是哪一个，他会有非常完整的一个体系。就像我们一些标准的流程，这个点按照时间轴是这么一个情况，但是这个阶段有一个非常红的亮眼的，这个时候一定要介入，在规划的时候，我室内就要介入我的个户型优化设计。大家也会发现我买毛坯房的时候，有一些马桶位置超级不靠谱的，我做精装的时候没有办法改，除非我的三通在本层解决，前期的建筑设计介入精装修非常有必要的，你的管井是不是很合适。

讲一个简单例子吧，这个其实就是们建筑户型的时候一定要记住室内一个要求，都会感觉到我们厨房一个油烟机的排风管在角落上觉得不占位置，但是这个位置并不是最佳的。因为他会两个操作面之间，其实是做了一个阻碍。第二个像这种空间里面，因为室内来说，你的流线越多，说明你浪费的空间是越大的，所以这种空间就浪费的非常多。另外像一般来说你精装配置三件套还是四件套的时候，往往会选择挖三件套。浴缸成本很贵，也不安全，所以在三件套配置里面一定是一个淋浴房，建筑跟室内不会考虑那么细，只是把那个位置给你画了，室内如果介入的话，这个时候要调的内容就比较多。还有北面卧室空间相对比较少，收纳没有。做了一个调整，这个就是一个比较明显的例子。

第一个是一个管井，大家看到没有，已经把它移位了，原来很常规认为理所当然的位置，把它移出来之后，这个面他前面可以做一个小餐厅的布置，这个还没转过来呢，转过来流线空间少了，收纳各方面比较好。其实我的管井已经做了一个很大的变化，基于我在建筑的时候室内做介入，并不是做完了再来找我，没有办法改变，很多就是因为管井的限制，这里可能有一个凹位，配置完整的三件套。

不是说所有卖不出去，你买了一层再送你，项目总把我叫过去，这个房子卖不掉，不知道怎么弄，其实我一看这个楼梯错了，因为在很好的位置，你放了一个楼梯，很好的南面卧室放了一个楼梯，这样会导致一个美好的主卧没有了。特别是像买这种房子，如果按照前面这种配置，两个大人一个小孩，这个小孩房也可以是很小的，所以经过调整之后也没办法，就是因为在土建做完了，建筑设计方案做完之后室内根本没看建筑本身也没有太多的在意，结果就导致了我们这个有24套户型全部都敲掉，楼梯放在北面去，这些都是花钱买的教训，介入时间很重要，就是前置，这些都是无形当中增加了一些浪费的成本。

工程其实也是一样的，我们也把它列成了12个点，这个也是一些基本的流程跟管理的控制方式，我们有一个比较特别的，就是我下面有几个小红点，我们最会总结了，每个项目做完之后都会去自我批评一番，可能我在我的成本测算时候没有很好的做控制，或者是我在设计的时候，有些不应该花的钱可能就花出去了，而且导致工序非常麻烦。我们会有不断的总结，才会对后续的所有精装管理人员做一个培训跟提升，让他们不要再走我们犯的一些错误，一定要把那个品质提升到最好的一个阶段。红色部分也是我们一再强调的这些防水，工艺工法标准网上也能百度到一些我们的工艺工法标准，这两天又重新编了一册出来，传的我们一些工艺工法标准，这些工艺工法也是规避很多节点里面会出现的一些隐患所编制的，下次我有机会我可以送给马总两本。

这个就是说的石材干挂跟防水作业，这两个是非常重要的，安全跟防水，不是说施工单位不会做，也不是说我们没有标准，就是让施工单位划给我们，你是怎么来做的，你怎么做的报给我，我来给你审批，让他在脑子里面不断加深这个印象，是一定要管好的。

有一点我觉得在交付的时候也是一个重点，要去关注一下，你千万不能让好的业主跟难弄的业主一起收房，难弄的业主一定挑毛病，因为他是性格，好的业主跟他解释一下就接受了。我们交房的时候不同的时间段要约不同的人来收房，不能让他们都来，一个业主在那里闹事的时候，因为业主有一个共同的群体，他会感觉这个可能也是我们家的问题，这个时候有一个人挑头，他们在后面跟跟风，你都很难控制，基本上一定要他分开，还要建立相应的应急的小分队，业主如果有任何事情的时候，可能你就要单独跟他做一些沟通和交流，这些很影响房产品交付的时候对你口碑的影响，可能没有及时处理到位，一件小的事情到后面爆发了，我原来在集团的时候经常做各种项目，看到底是什么情况，但是后来发现，他可能就是因为流程没有通，或者就是因为我的一个需求点很小的个体变成了一个群体的事件。

我们现在做的样板房为了增加客户体验感，也是做成各种类型的风格，你去看我们现在的售楼处不像售楼处，可能是一个书吧，你的身体怎么样可以做一个测试，你适合喝红茶还是绿茶，还是中性茶，或者是花茶，他是按照体质弄的，我们更倾向于生活意境化的样板区。包括这个也是因为主题，我们做了很多花卉植物，跟空间有更好的互动。我们做一些小镇项目，我们那个盘也称为网红盘，太多人看我们那个项目了，那个盘卖的比较好的原因是一开始出来那个盘，那个房子其实空在那儿10年了，没有被很好卖掉，我们收购回来之后，我们一年里面卖的非常火的原因，我们做了一个中式小院，只有89个平方，卖两万块钱一平方，等于200万不到你就有天有地有院子，非常漂亮的房子。其实有很多明星到我们那边去买房，现在小镇生活大家可以百度，非常有意境的江南水乡味道，江南这边雾霾没有北方那么严重。200万其实能够对于很多白领来说，他是能够实现的独栋的院子，当时也卖的非常火。后来我们把它收购回来之后，现在连公寓都已经卖到三万块钱了，我们有做了高低配。

收纳我也不太多讲了，我只是觉得这种房子现在人不像我们早期五六十年代的人，我如果很有钱，真的很害怕你知道我有钱，所以家里面会做的非常富丽堂皇，但是现在人观念会改了，你不需要知道我有钱，只要自己知道有钱就行了，一些设施配置配备高一点，有这个需求，但是硬装的需求现在来说不那么明显，基本上以去风格化的一些做法。在公寓户型里面，有一些榻榻米式的，可以做收纳，又可以做储物，特别对这种小空间，比如说有两夫妻带一个孩子的特别有需求的，当有了孩子的时候家里的入住就是一个高峰期，可能有丈母娘、丈人什么都过来管你小孩，没有一个可变的空间，家里的入住都会有一定的问题。当然这个可变空间还要做临时的书房使用。

我觉得人的全生命周期也是蛮重要的，现在虽然每个人都在买房，我觉得要有一套非常适合自己的房子，合适的面积段，合适的地段，其实位置还是很重要，最终选择了一套合适的面积，但是你要在里面长期居住，所以他会有不同阶段的需求，人的全生命周期的需求，跟马总交流的时候也有一个体会是什么，装配式建筑，外地面最先实现的，唯独不同的就是室内，家庭结构不一样，有两个人的，有孩子一起住的，也有跟老人一起住的。这种装配式建筑，从室内角度来支撑的话，最好做整体下沉，整个都OK的。所有的管线都在下面做，造成的污染，就对比较少，其实日本一直都是在这样做，其实建筑轮廓也是，比较雷同的，但是室内确实根据每个家庭不同所做的一些变化，这个我也是虚拟了一下，今后下去一定是一个需求，户型也是一样的，但是因为我家里的结构不一样，会对所有的房子做调整跟要求，我在买房的时候就告诉你我要这样来隔，可能给他五六种方案的选择，他选择一种就

余维 浙江蓝城联合装饰工程有限公司总经理