审议通过!新一轮房改来了,影响巨大!
2023-10-30 阅读量:603

新一轮“房改”来了

楼市传来重磅消息!

根据经济观察网10月26日披露:
   
8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(下面简称“14号文件”)文件,近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
 
经济观察网给出的新闻标题是:中国将推动新一轮“房改”。

这是继今年7月份中央政治局会议上对楼市重新定调,认为我国房地产市场供求关系发生重大变化之后,房地产又一个重大动作。

事实上,新一轮房改早在2018年就由深圳率先拉开。
 
当年深圳提出,将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中,政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类,商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房,未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

按照这个规划,未来深圳供应的所有住房结构中,商品房占比40%,保障性住房(包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房)占比60%。

此后,在“二十大”报告提出了多主体供应、多渠道保障、租购并举的新格局。

去年发布的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》,更是对未来十多年的中国房地产市场,做了总定性:
  
1、房住不炒仍是总基调。

2、多主体供应、多渠道保障,租购并举。

3、健康发展,支持合理自住需求,遏制投资投机性需求。

4、稳地价、稳房价、稳预期。
 
但今年深圳表态,取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型,新增了保障性租赁住房(细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型)、共有产权住房等住房类型。

也即由保租房、共有产权住房顶替原来的人才房和安居房。


有城市一个月前已组织学习相关文件

记者获悉,有城市在一个月前,已组织相关单位及人员对上述文件进行学习,并就如何落地征求建议。

 

相关知情人士告诉记者,文件于9月1日下发,但在9月下旬其参与了相关部门组织的会议,会议主要精神是学习该文件,同时撰写报告、提出建议,主要议题为关于本地如何落实。

 

“据了解,这是第一次房改以来,以国务院名义发布的为数不多的关于住房保障方面的文件。”上述人士称。

 

9月底,自然资源部已经跟进,给各省市自然资源主管部门下发了文件, 建议取消土地拍卖中的地价限制;建议取消远郊区容积率1.0限制,相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。

 

文件下发后,已经有4个热点城市宣布,取消土地价格限制,恢复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了销售价格限制,开发商建好房子以后,可以自由定价。

 

也就是说,目前的商品房政策已经转向,商品房回归商品属性,放开管控。允许“高价地”和“高价房”的出现。鼓励开发商打造高端产品,解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。

 

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期房地产市场下滑比较明显,而且超出了市场预期,即便出台大力度纾困和支持政策,利率降到接近历史最低,限购政策基本上退出,但效果依旧不足,这意味着传统的房地产管理模式有必要进行改革和创新。

 

“在这之前,我们已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房‘三位一体’的住房制度。新的保障性住房属于配售型住房,要与‘三位一体’的住房制度做好衔接。保障性租赁住房和公租房还会继续存在,作为配租型的住房,新的保障性住房则属于配售型住房。”李宇嘉称。


“房改”具体怎么改?

深圳的做法很明确,40%是商品房,60%是保障房。

全国会如何?文件没有明确表露,目前14号文件也没有对外公开,只是通过经济观察网的报道,我们可以获取几个关键信息。

第一,城区人口300万以上的大城市率先探索实践。

为了防止出现“大干快上”、盲目建设等现象,“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践,具备条件的城市要加快推进,暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

这里有很明确的分界线。鼓励城区人口300万以上城市探索,其他城市不作要求。

逻辑也很简单,中国城市分化严重,大多数三四线城市的商品房供应远大于需求,房子根本不愁,房价也不算特别高,保障性住房没有那么迫切。

对于城市人口在300万以上的大城市,尤其是城区人口500万至1000万的特大城市和城区人口在1000万以上的超大城市来说,尤其迫切。

特别是像深圳这样的房价高企、房子短缺的超大城市,最为迫切。一方面普通人根本买不起商品房,另一方面供需矛盾非常严重,尤其需要保障性住房来实现居者有其屋的梦想。

那么符合城区人口300万以上的城市有多少?2020年国家统计局公布过一份《2020中国人口普查分县资料》,披露了各类城市的城区人口。

但三年时间,变化很大,其中武汉随着人口回流,城区人口已经突破千万成为了超大城市,苏州因为工业园区的行政代码升级,成功晋级为特大城市。石家庄官方也在今年披露城区人口突破了500万,晋级特大城市。

至此符合城区人口300万以上的城市共35个,分别是:

超大城市8个:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。

特大城市15个:东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。

I型大城市12个:合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。


制图:城市财经

第二,保障房的对象,针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要的引进人才等群体。

14号文件明确提出建设保障房的两大目标:
  
一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;

二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。
 
第一句话,是新一轮房改之下鼓励城区人口300万以上城市建设保障房的终极目的,让买不起商品房民众的住房焦虑,实现居者有其屋的梦想,不再为房子和教育烦恼,可以心无旁骛去为美好生活奋斗。

当然,要实现这个愿望难度系数还是很大。一方面,租购同权需要克服阻力真正落地。另一方面,保障房的教育资源与商品房的教育资源需要平衡,这里面有牵扯着教育改革。

第二句话则值得推敲。让商品房回归商品房属性。这与之前的表述大不一样,之前官方在谈到楼市的时候,经常提到的是让商品房回归居住属性,现在变成了回归商品属性。

回归居住属性,也即房住不炒。而回归商品属性意味着什么?这意味着,商品房既有商品属性,也有投资属性。

这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式,给未来的房地产划定两个圈子,一个商品房圈子,一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住,商品房则让有钱人去玩,当然也要以稳定为基调。

此外14号文件还规定,保障房必须实施严格的封闭管理,禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的,由各地政府按规定予以回购。

 


影响巨大

对于房企来说,意义非常重大。

「保障房」和「商品房」体系彻底分开,也意味着,购房客户的正式分流。

未来,刚需类,甚至初级改善类的需求,将大部分由保障房来满足。

商品房,则将彻底高端改善化、豪宅化。

事实上,目前已经出现这样的趋势。不少城市的保障房的面积,已经开始朝着改善的方向发展。

2021年底,北京住建委就宣布共有产权房不再受“7090限制”。
深圳新的共有产权房管理办法也明确提到,85㎡左右的户型,可以根据实际情况,面向3人家庭配售。

也就是说,三人家庭也可以购买三房户型,保障性住房不仅可以“住得下”,也可以“住得好”。

但是,封闭流转的特点,让保障房仅具备基础的抗通胀功能,完全失去了投资功能。从根本上做到“房住不炒”,“居者有其屋”。

在保障房的冲击下,未来,商品房必须提供真正的高端享受,并具备投资属性。

这对于开发商来说,意味着市场环境的根本性变化,业务发展战略也需要大幅调整。

一是,拿地标准要进一步提高。

用于建设商品房的地块,必须具备投资属性。三个核心要素:核心城市、稀缺资源、高端品质,至少具备两个,才能满足要求。

土地限价解除后,这类地块的获取难度也会水涨船高,这会更加考验房企的财力和判断力。

二是,未来政府代建依然大有可为。

其实,近两年作为「新房改」的铺垫探索期,头部代建企业就已经尝到了政府代建的甜头。

根据绿城管理的半年报,上半年,政府、国企及金融机构的委托占比,已经达到8成。政府代建,目前已经成为绿城管理的“业绩底仓”和“风口业务”。

接下来,“14号文”提到的“城区常住人口300万以上的大城市”将率先开始探索实践新住房体系。这部分代建需求将取代原来的刚需、刚改市场。房企在这两个领域建立的产品优势,需要通过参与到保障房体系建设中,才能得到兑现。

二是商品房的产品体系,必须全面向高端转型。

目前,针对高端改善产品的限制政策,几乎已经全部放开。在土地限价解除、容积率限制放松后,产品线向高端上移的趋势,会进一步加快。

开发商必须对高端客群居住需求进行深入研究。要知道,新的商品房市场,将是一个“五限”全部放开的新市场。


高端客户被压制的所有居住需求,都有爆发的市场潜力。国外出现过的豪宅产品形态,都有再做一遍的空间。

彻底摘掉紧箍咒的开发商,需要打开思路,去探索新的居住可能性。


来源:房地产导刊

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